Como o imobiliário combate o branqueamento de capitais e o financiamento ao terrorismo

Pedro Condez Tomaz, Advogado na Sociedade Cerejeira Namora, Marinho Falcão & Associados, explica a regulamentação das medidas de prevenção e combate ao Branqueamento de Capitais e Financiamento ao Terrorismo para o sector imobiliário.  

Numa tentativa de implementar no Sector Imobiliário as medidas de Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo [BC/FT] impostas pela Lei n.º 83/2017 de 18 de Agosto, foi publicado o Regulamento n.º 276/2019 que promove a regulamentação dessas mesmas medidas, as quais já se encontram em vigor, levando a que muitas empresas e particulares se encontrem ainda numa situação de incumprimento generalizado.

Este Regulamento define os procedimentos inerentes ao cumprimento dos deveres (de diferente espécie), os quais deverão ser impreterivelmente adoptados pelas entidades que exerçam, em território nacional, qualquer actividade imobiliária e/ou que pratiquem os seguintes actos materiais: 1) mediação imobiliária; 2) compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis; 3) promoção imobiliária; ou 4) arrendamento de imóveis.

Resumidamente estas "entidades imobiliárias" «(...) estão proibidas de praticar actos de que possa resultar o seu envolvimento em qualquer operação de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo e devem adoptar todas as medidas adequadas para prevenir tal envolvimento».

Tais medidas passam por um manancial de deveres preventivos e reactivos cuja observância impende sobre estas "entidades imobiliárias", entre os quais ora se destacam o dever de controlo, dever de identificação e diligência, dever de conservação e dever de comunicação, sem menorizar o também presente dever de formação, dever de não divulgação e dever de recusa.

Desde logo, quanto ao dever de controlo, impõem-se que as "entidades imobiliárias" promovam um modelo eficaz de identificação, avaliação e mitigação do risco de BC/FT, devendo inclusivamente adequar os procedimentos de aceitação de clientes em função deste mesmo risco. Tal modelo de gestão do risco [ou de exposição a esse risco] deve ser delineado em função de factores como:  a) volume de negócios; b) número de empregados; c) zonas geográficas em que opera; d) meios de pagamento e a proveniência dos mesmos; e) nacionalidades dos clientes ou a realização de negócios através de agentes de representação.

De referir que, neste âmbito, as "entidades imobiliárias" devem ter especial intervenção [sem prejuízo de outras medidas que devem adoptar] através da instituição de mecanismos de controlo da actuação dos seus próprios colaboradores [independentemente da natureza do vínculo], bem como na criação de meios internos que permitam aos colaboradores comunicarem (de forma anónima e independente) violações à lei e às obrigações que da mesma resultem, e ainda transgressões aos procedimentos de controlo internamente definidos.

No que tange ao dever de identificação e diligência, as "entidades imobiliárias" estão obrigadas a proceder à recolha de elementos de identificação de cada um dos intervenientes na transacção imobiliária e, bem assim, dos respectivos representantes e correspondentes beneficiários efectivos – devendo manter tais dados actualizados. Ademais, este dever de identificação deverá ser sempre cumprido em momento anterior a qualquer transacção imobiliária [mesmo antes da celebração do próprio contrato-promessa, quando exista].

Relativamente ao dever de conservação impõe-se que durante o período de sete anos devam ser conservados todos os registos, cópias ou dados extraídos de todos os documentos facultados pelos clientes ou terceiros referentes à transacção, e ainda cópia (e comprovativo de envio) de qualquer comunicação de operações suspeitas. Também por igual período devem ser conservados os originais ou cópias dos documentos comprovativos de operações efectuadas, com vista a permitir a sua reconstituição. Além disso, tais arquivos devem estar à disposição em permanência das entidades competentes na prevenção e combate ao BC/FT.

Por sua vez, no que se refere ao dever de comunicação existem algumas imposições, tal como a comunicação obrigatória ao IMPIC, I.P., em formulário próprio, da i) data de início de actividade, ii) dos elementos relativos a cada transacção imobiliária em que intervenham [semestralmente], e ainda iii) dos elementos relativos aos contratos de arrendamento, cujo valor seja igual ou superior a 2.500,00 Euros.

Por último, quando a "Entidade Imobiliária" seja uma sociedade por quotas ou empresário em nome individual com um número de colaboradores superior a 5 (cinco), ou seja uma sociedade anónima, é igualmente imperiosa a designação de um "Responsável pelo Cumprimento Normativo", que deverá ser um elemento da direcção de topo da "Entidade Imobiliária" ou equiparado, desde que detenha poderes e competências necessários a zelar pelo controlo do cumprimento das obrigações legais no âmbito da prevenção e combate ao BC/FT.

Em jeito de balanço, são notórias as várias mudanças empreendidas pelo desígnio do combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo. Assiste-se a um aumento da burocracia e da responsabilidade das "Entidades Imobiliárias" que se vêm obrigadas elas próprias a promover o controlo e prevenção branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, adoptando determinadas imposições e deveres e adaptando internamente as suas próprias organizações, sob de incorrerem na prática de ilícitos criminais e contra-ordenacionais, dos quais podem resultar, além da multa/coima respectiva, a aplicação cumulativa de gravosas sanções acessórias.

Autor Pedro Condez Tomaz

Fonte: Diário imobiliário

O que esperar do IFRRU 2020?

Cristina C. Serrazina escreve artigo para o Vida Económica sobre os fundos comunitários que vão apoiar, pela primeira vez, investimentos na habitação.

Os fundos comunitários vão apoiar, pela primeira vez, investimentos em habitação. No segundo semestre de 2016, qualquer entidade pública ou privada, condomínios incluídos, podem dirigir-se ao banco para aceder a empréstimos ou garantias em condições mais vantajosas às atualmente existentes no mercado para financiar a reabilitação de edifícios.

O que distingue o novo instrumento financeiro para a reabilitação e revitalizações urbanas do Portugal 2020 (o IFRRU 2020) do existente no quadro comunitário anterior (o JESSICA) é o facto de apoiar edifícios para habitação além dos destinados a atividades económicas como comércio, turismo e outros serviços, sendo que, também se aplica a todo o território nacional e não apenas ao continente.

Ora, as condições concretas quanto a maturidades e taxas de juro dos novos produtos financeiros só serão conhecidas no concurso público internacional que selecionará os intermediários financeiros do IFRRU 2020. Todos os bancos que atuam em Portugal são potenciais concorrentes, sendo que, tendo em conta os prazos legais deste concurso, estima-se que seja possível à banca disponibilizar os instrumentos financeiros aos promotores das operações de reabilitação urbana já no próximo semestre.

Disto isto, importa agora perceber em que se traduz o IFRRU 2020.

O IFRRU 2020 é desde logo um instrumento financeiro, criado no âmbito do Portugal 2020, e como tal podendo vir a ser financiado pelos Programas Operacionais Regionais, do Continente e Regiões Autónomas, e pelo Programa Operacional Sustentabilidade e Eficiência no Uso de Recursos, para apoio à reabilitação e revitalização urbanas, incluindo a promoção da eficiência energética, em complementaridade, na reabilitação de habitação para particulares.

Conforme referido supra, os apoios são concedidos através de produtos financeiros, criados pela banca comercial com condições mais favoráveis do que as condições de mercado.

São cofinanciáveis as seguintes operações, focadas em territórios específicos, isto é localizadas dentro das Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) em centros históricos, zonas ribeirinhas ou zonas industriais abandonadas definidos pelos Municípios, a saber: (i) reabilitação integral de edifícios, com idade igual ou superior a 30 anos, ou, no caso de idade inferior, que demonstrem um nível de conservação igual ou inferior a 2, determinado nos termos do D.L. n.º 266-B/2012, de 31 de dezembro, que estabelece o regime de determinação do nível de conservação dos prédios urbanos ou frações autónomas, arrendados ou não, para os efeitos previstos em matéria de arrendamento urbano, de reabilitação urbana e de conservação do edificado, e (ii) reabilitação de espaços e unidades industriais abandonadas com vista à sua reconversão.
De salientar que a utilização a dar aos edifícios poderá ser para habitação, atividades económicas ou equipamentos de uso coletivo.

Serão também apoiados os proprietários, de natureza privada, detentores de frações em edifícios de habitação social que sejam objeto de reabilitação integral no âmbito do Plano de Ação Integrada para Comunidades Desfavorecidas desenvolvido pelo Município.

Na reabilitação urbana são elegíveis as despesas necessárias à execução da operação, nomeadamente as seguintes: (i) realização de estudos, planos, projetos, atividades preparatórias e assessorias diretamente ligadas à operação, incluindo a elaboração da Análise Custo-Benefício, quando aplicável; (ii) trabalhos de construção civil e outros trabalhos de engenharia; (iii) fiscalização, coordenação de segurança e assistência técnica; (iv) testes e ensaios; (v) revisões de preços decorrentes da legislação aplicável e do contrato, até ao limite de 5% do valor elegível dos trabalhos efetivamente executados; (vi) aquisição de serviços de execução de operação de cadastro predial do prédio ou prédios em que incide a operação, incluindo aluguer de equipamento.

De salientar que havendo recurso à subcontratação, não são admissíveis contratos efetuados através de intermediários ou consultores, em que o montante a pagar é expresso em percentagem do montante do financiamento ou das despesas elegíveis da operação.

É ainda essencial que, os projetos a apoiar contribuam para a revitalização do centro urbano, avaliada pelo contributo da operação para a fixação de pessoas na área em que se insere, seja através de habitação, seja através de atividades económicas, equipamentos ou serviços, para a criação de riqueza e de emprego na área em que se insere, bem como para a dinamização do mercado de arrendamento urbano e qualificação do conjunto urbano, nomeadamente valorização de bens imóveis classificados.

Os projetos a apoiar devem ainda cumprir com vários requisitos gerais, de onde se destacam, de entre outros, a necessidade de justificar a operação, a existência dos respetivos licenciamentos e autorizações prévias à execução dos investimentos, bem como a necessidade de demonstrar a sustentabilidade da operação após realização do investimento.

De salientar ainda que, o IHRU disponibiliza no Portal da Habitação uma nova página com informações sobre o IFRRU 2020, criado no âmbito do Portugal 2020 e com financiamento nos programas comunitários que compõem o Acordo de Parceria.

Fonte: pra.pt

O Garrote Fiscal

Proprietários: novo imposto sobre património imobiliário é “um garrote fiscal” 

O novo imposto não tem ainda nome e irá vigorar em paralelo com o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)

 O presidente da Associação Nacional de Proprietários (ANP), António Frias Marques, manifestou-se hoje contra a criação de um novo imposto sobre o património imobiliário acima dos 500 mil euros, considerando-o “um garrote fiscal”. Frias Marques comentava, em declarações à Lusa, o acordo entre o PS e o Bloco de Esquerda para a criação de um novo imposto sobre o património imobiliário, que deverá abranger apenas os imóveis de valor mais elevado. 

“Lamentamos ser o saco de boxe desta questão toda. Se for para a frente, constitui um garrote fiscal, pois o facto de eu ser detentor de património, não quer dizer que eu tenha dinheiro para pagar os impostos”, disse à agência Lusa António Frias Marques.

No entender do presidente da ANP, o “verbo ter não é sinónimo do verbo ganhar ou receber, e isto acontece com milhares de pessoas que recebem heranças envenenadas, ou seja, recebem o património, mas não dinheiro”. António Frias Marques lembrou que este imposto existe noutros países com o nome imposto sobre o património e inclui ações, dinheiro, joias, etc.

“Embora não seja aceitável, seria mais sério, porque estamos a utilizar a técnica de salame e a seccionar os diversos grupos de pessoas que podem ser atingidas”, disse, salientando que toda a situação “é uma injustiça”.

O imposto vai incidir sobre o património global, ou seja, a soma do valor dos imóveis de cada proprietário e deixará de fora os imóveis das famílias da classe média e os prédios industriais, segundo a imprensa de hoje. 

“Isto não é uma justiça, é um garrote fiscal, não se entende que quem trabalhou e poupou deva ser castigado, ficando sem o património que amealhou. Eu posso ter um património de 500 mil euros e ter um rendimento baixinho.

Essas pessoas para sobreviver provavelmente vão vender ao desbarato a chineses e outros estrangeiros”, sublinhou. Na opinião de António Frias Marques esta situação é também “muito grave” na medida em que o imposto só será aplicado a portugueses com residência fiscal em Portugal.

“Há franceses que estão a comprar imenso em Portugal, mas como não têm cá residência fiscal, estão a salvo, é como se não existissem. Isto é uma injustiça. Os cidadãos não podem ser discriminados desta forma”, disse. 

António Frias Marques disse ainda que o departamento jurídico da associação vai agora analisar a situação. O acordo foi alcançado no âmbito do grupo de trabalho sobre fiscalidade que reúne socialistas e bloquistas e deverá integrar a proposta de Orçamento do Estado para 2017.

O novo imposto não tem ainda nome e irá vigorar em paralelo com o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis), segundo jornal de Negócios. 

Alojamento local, esclareça as suas dúvidas

Decidimos publicar este excelente texto e video da empresa UWU Solutions, na pessoa do seu CEO, Marco Libório que faz uma excelente apresentação das principais questões a ter em conta para quem procura investir e operar neste sector. 

Arrendar casas a turistas tornou-se uma atividade bastante comum, havendo cada vez mais proprietários a fazerem-no. No entanto, para arrendar casas a turistas, é necessário respeitar alguns requisitos e seguir algumas regras, de modo a evitar coimas desnecessárias.

O atual regime jurídico que rege o "Alojamento Local" entrou em vigor em novembro de 2014. Entretanto, este regime jurídico foi alvo da primeira alteração em abril de 2015. As regras atuais vieram clarificar a regulação desta atividade. Entre outros aspetos, tornou-se mais fácil o registo de imóveis destinados a arrendamento com fins turísticos.

Dada a sua especificidade, surgem com frequência dúvidas, principalmente relativas à tributação dos rendimentos.

Vejamos de seguida como são tributados os rendimentos inerentes ao Alojamento Local.

IRS

Um dos primeiros passos de quem quer arrendar casa a turistas é registar a atividade de prestação de serviços de alojamento, junto da Administração Tributária.

Os rendimentos obtidos através da atividade de alojamento local são tributados pela Categoria B, como rendimentos empresariais.

Existem dois regimes de tributação:

i. Regime Simplificado:

Quem tiver rendimentos oriundos da atividade de Alojamento Local inferiores a 200.000 euros anuais pode optar pelo regime simplificado. No regime simplificado, apenas paga imposto sobre 15% dos rendimentos porque os restantes 85% são considerados despesas inerentes à atividade, logo não sujeitas a tributação.

ii. Contabilidade organizada:

Se os rendimentos provenientes desta atividade forem superiores a 200.000 euros por ano, fica automaticamente enquadrado no regime de contabilidade organizada. Nestes casos, o rendimento tributável é determinado nos termos e regras do IRC, com as devidas adaptações.

IRC

Nos casos em que a atividade de Alojamento Local seja desenvolvida através de uma empresa, a tributação será feita pelas regras normais do IRC; isto é, ao lucro obtido aplicar-se-á a taxa fixa de 21% (se for PME, os primeiros 15.000 euros de lucro são tributados a 17%).

IVA

A atividade de Alojamento Local é considerada como prestação de serviços, logo está sujeita ao pagamento de IVA, à taxa reduzida de 6%;

A taxa de IVA é aplicada ao preço do alojamento e pequeno-almoço, no entanto, se optar pelo regime simplificado e tiver rendimentos anuais inferiores a 10.000 euros pode pedir isenção de IVA;

Se não estiver isento de IVA, terá de fazer o pagamento deste imposto através da declaração periódica de IVA, que pode ser mensal ou trimestral, consoante o volume de negócios seja superior ou inferior a 650.000 euros. Esta declaração periódica é feita através do Portal das Finanças.

Fonte:  UWU Solutions

Medidas fiscais para os não residentes são muito atractivas

Nos últimos anos, os franceses descobriram Portugal e estão a investir em força no imobiliário, quer pelas qualidades do país, quer pelas medidas fiscais atractivas.

As medidas fiscais para residentes não habituais são aplicáveis a estrangeiros, mas também “para os nossos emigrantes” que “não sabem”, não estão informados, afirma Rogério Fernandes Ferreira em entrevista ao Económico e à Antena 1. O fiscalista entende que há falta de comunicação internacional das medidas fiscais existentes em Portugal que podem funcionar como atractivo para o investimento estrangeiro. No caso dos franceses a investir no imobiliário no nosso país, o presidente da Associação Fiscal Portuguesa refere que “houve um fenómeno de ‘passa palavra”.

Em que é que Portugal, sendo pequeno, é prejudicado na questão da agressividade fiscal que existe entre os países?

Acho que Portugal se devia recentrar no mundo. Estamos na Europa, mas devemos reaproximarmo-nos, do ponto de vista geoestratégico e económico, dos países de língua portuguesa. Isso significa reaproximarmo-nos da América Latina, de África e, de alguma forma, da Ásia. Se nos situarmos nesse triângulo, passamos a estar no centro do mundo. Isto com a abertura do novo Canal do Panamá, com a existência do Canal de Suez e ligado aos assuntos relacionados com o mar, se lhe juntarmos medidas de atracção de capital, pessoas e empresas para Portugal e medidas fiscais que tenham a ver com esta atracção de investimento…

Medidas de agressividade fiscal?

Temos medidas muito simples que têm atraído muito investimento, nomeadamente imobiliário, para Portugal. São medidas simplicíssimas, fáceis de compreender e que comparam com medidas existentes noutros países de forma muito mais adequada.

Está a falar dos ‘golden visa’?

Falo, por exemplo, do regime de ‘participation exemption’ que é muito mal conhecido. Ainda há poucos meses estive no Brasil e os brasileiros estão ávidos porem investir na Europa e o país por onde, naturalmente, deviam passar é por Portugal. Mas se se perguntar a advogados ou investidores brasileiros por onde investem na Europa, vão dizer que investem pela Áustria e pela Holanda. Porquê? Porque os regimes fiscais são mais estáveis e as próprias consultoras têm modelos pré-fabricados que são apresentados aos investidores para que esse investimento seja feito nesses países. Ora, se não conseguimos apresentar soluções semelhantes às existentes nesses países, mas mais simples e, mais do que isso, em português. E se estamos sempre a mudar essas regras. E se não comunicamos essas medidas, porque há aqui um problema também de comunicação fiscal internacional, que são mal conhecidas no estrangeiro, Portugal deixa de ser essa porta de entrada. As medidas que são conhecidas lá fora, além da ‘participation exemption’ que é mal conhecida, são as medidas ao nível das pessoas individuais, dos não residentes.

Os franceses estão a perceber isso muito bem.

Os franceses, é curioso. Há ideia que, nos últimos 20 anos, 80 mil franceses mudam de país perto da idade da reforma. Antes iam para outros países, sobretudo do Norte de África, para onde agora não podem ir por razões que se prendem com a Primavera árabe. Por outro lado, os franceses sempre conheceram bem Espanha e mal Portugal. Nos últimos anos, houve um fenómeno, um ‘passa palavra’, e descobriram Lisboa, que tem um aeroporto no centro da cidade a 2h30 de Paris, que tem sol 300 dias por ano, que é um país seguro e os portugueses têm uma cultura francófona, ou falam francês ou se não falam fazem um esforço. Mas, acima de tudo, as medidas fiscais que foram adoptadas são muito atractivas.

Para reformados e para pessoas em idade activa.

E até para os nossos emigrantes que, aliás, não sabem. Estive em Paris há pouco dias e vários emigrantes me perguntaram se estas medidas dos residentes não habituais eram só para franceses. Ninguém os informa que estas medidas só têm a ver com a residência e não com a nacionalidade, porque senão seria discriminatório.

Fonte: Diário Económico