1150 casas candidatas à reabilitação urbana

A primeira vaga de candidaturas ao programa Reabilitar para Arrendar envolve 1155 fogos, o que supera largamente a dotação inicial da medida de apoio à recuperação de imóveis degradados para colocar no mercado de arrendamento, que é de 50 milhões de euros. O presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), Vítor Reis, garante, em declarações ao PÚBLICO, que os proprietários podem continuar a apresentar candidaturas, porque “o programa será reforçado e é auto-sustentável”.

A iniciativa financiada em 25 milhões de euros pelo Banco Europeu de Investimento (BEI) e em 15 milhões de euros pelo Banco do Desenvolvimento do Conselho da Europa, asseguraempréstimos aos proprietários a uma taxa de juro fixa mais baixa que a do mercado (2,9%), mas implica a colocação dos imóveis no mercados de arrendamento com rendas condicionadas (mais baixas).

Tal como já tinha garantido o ministro do Ambiente, Jorge Moreira da Silva, que tutela a habitação, o presidente do IHRU adianta que desde a primeira hora que o BEI manifestou disponibilidade para assegurar um novo empréstimo, que está a ser negociado.

“A continuação do programa dependia da adesão dos proprietários e essa prova já foi superada”, adianta Vítor Reis, que destaca, como comprovativo desse interesse e para além das candidaturas apresentadas, os mais de mil acessos ao simulador criado para o efeito, e as mais de 22 mil visitas à página do programa, no Portal da Habitação.

Sobre o rápido esgotamento do programa – quando já estão “comprometidos” mais de sete milhões de euros de investimento, o responsável garante que essa situação não se coloca. “O programa é aberto”, refere, explicando que para além dos financiamentos dos dois bancos, que vai ser reforçado, a iniciativa conta com uma dotação fixa de dez milhões de euros do IHRU, que não depende do Orçamento de Estado.  Destaca ainda que “o modelo é inovador face a outras iniciativas, porque é auto-sustentável, uma vez que as verbas que vão sendo reembolsadas pelos projectos aprovadas serão canalizadas para novas candidaturas”.

À iniciativa de apoio à reabilitação, lançada a 9 de Julho, estão a candidatar-se pequenos e grandes proprietários, como o comprova a discrepância entre as 411 candidaturas apresentadas e número de fogos envolvidos, que ascendem a 1155. Entre os grandes proprietários estão as misericórdias, que só no caso da do Porto já apresentou nove candidaturas.

Vítor Reis alega que “é indiferente quem apresenta as candidaturas”, lembrando que este programa não foi concebido para apoiar os proprietários mas sim para fomentar um mercado de arrendamento acessível”.

Os imóveis reabilitados destes empréstimos têm de praticar uma renda condicionada, que não pode ultrapassar 6,7% do seu Valor Patrimonial Tributário (VPT). O IHRU esclarece, no entanto, que para efeitos do cálculo do valor da renda máxima, deverá ser considerado o VPT recalculado com o coeficiente de vetustez igual a 1, que resultar após a intervenção realizada no edifício. Ou seja, haverá uma actualização do valor do imóvel para efeito de fixação do valor da renda.

A obrigatoriedade de praticar a renda condicionada manter-se-á até ao reembolso integral do empréstimo que, no limite, terá de ser feito em 15 anos. O empréstimo pode cobrir 90% do custo da recuperação, incluindo estudos e projectos.

Das 411 candidaturas apresentadas nas primeiras quatro semanas do programa, 376 estão em fase de instrução, ou seja, aguardando que sejam completadas com informação necessária, e 11 já foram aprovadas, envolvendo um investimentos de 7,4 milhões de euros. A excepção de um, todos os pedidos já aprovados estão localizados na zona Sul, maioritariamente na Grande Lisboa, envolvendo 5,7 milhões de euros.

A única candidatura a Norte é do Porto, no valor de 1,6 milhões de euros e foi apresentado pela Santa Casa da Misericórdia do Porto, que tem mais oito a aguardar aprovação.

O IHRU criou um simulador para permitir aos proprietários avaliarem a relação entre investimento e receitas potenciais. O acesso ao simulador, onde já foram realizadas 1047 operações, está disponível no Portal da Habitação, e é um passo indispensáveis para a conclusão e submissão do formulário da pré-candidatura.

Fonte: Publico

A moda que deu outra vida ao imobiliário

O apartamento erguia-se sobre a Avenida de Roma. O chão de madeira corrido, os azulejos antigos, e as memórias daquele lugar faziam-lhe lembrar a infância. Ana, de 55 anos, tinha nascido naquela zona de Lisboa, mas mudara-se há cinco anos e meio para Macau, onde era assessora do turismo da região.

Não pensava para já em regressar, mas como muitos outros investidores – portugueses e, sobretudo, estrangeiros – decidiu que esta era a altura certa para comprar casa em Lisboa. “As casas baixaram bastante de preço em relação a quando vivia [em Portugal], e esta zona antigamente era demasiado cara para o meu orçamento”, contou ao Observador. “Por outro lado, pensei que seria mais rentável aplicar o dinheiro que tinha em imobiliário do que nos juros praticamente nulos dos bancos.”

Nos primeiros três meses de 2015, as transações de alojamentos já subiram mais 38,3% do que no mesmo período de 2014. E, no ano passado, pela primeira vez desde a entrada da troika em Portugal, os preços das casas entraram em ascensão. Os responsáveis? Reabilitação urbana, vistos Gold, regime dos residentes não-habituais e turismo residencial de curto prazo. Com o virar do ano, a tendência intensificou-se e, como Ana, chegaram muitos mais investidores.

“Vamos arrendar a casa e, se voltarmos para Portugal, iremos para lá viver. Gostaríamos de a arrendar na modalidade de curto prazo, mas como estamos longe é difícil, por isso optámos pelo arrendamento clássico”, afirmou Ana, que decidiu encarregar-se das obras do apartamento na Avenida de Roma.

Chegou o momento da reabilitação urbana: “as pessoas estão a voltar às cidades”

Se 2014 ficou marcado pela recuperação dos preços das casas, tendo os imóveis no final do ano ficado – pela primeira vez em três anos – mais caros do que no inicio, em 2015 o mercado imobiliário ganhou um novo dinamismo. Entre janeiro e março, o total de imóveis transacionados registou a maior variação desde 2010 e 78,4% correspondeu a casas usadas. As vendas deste tipo de imóveis já cresceu 46,7% desde o final de 2014, revelou o INE. Já as transações de imóveis novos aumentaram 14,6% no mesmo período.

Construtores civis a renovar um edifício no centro histórico de Lisboa (João Cortesão/AFP/Getty Images)

Para Carlos Vasconcellos, antigo líder executivo da PT Comunicações e atual presidente e fundador da Quantico – uma empresa líder de mercado em investimentos na área da reabilitação urbana em Portugal – é mesmo a recuperação de casas antigas nos centros históricos de Lisboa e Porto que está na base do novo impulso do mercado imobiliário.

“O espaço para novas construções é muito reduzido e, nas zonas históricas, está a haver um retorno. Se antigamente as pessoas iam para os subúrbios, agora estão a voltar às cidades. Os centros urbanos estão mais inteligentes em termos de transportes públicos, em termos de energia e agora as pessoas vêm de fora das cidades para os centros históricos para irem ao ginásio, para ver um concerto. E a única forma de vir efetivamente para o centro é reabilitando-o. Isto já se faz sentir em Lisboa e também começa agora a notar-se muito no Porto. Há um novo modo de vida diferente que está a puxar pela reabilitação”, explica o fundador da Quantico ao Observador.

No primeiro trimestre de 2015, na Área Metropolitana de Lisboa e nos Açores, o número de pedidos para obras de reabilitação cresceu respetivamente 30,4% e 43,2%, desde o mesmo trimestre do ano passado, refere o INE.

“Há uma mudança de paradigma. Antes as cidades eram vistas como poluídas e mal organizadas para viver. Agora é o oposto: a qualidade de vida subiu nos centros urbanos”, afirma Carlos Vasconcellos (Artur Machado/Global Imagens)

Em 2008, as economias mundiais mergulharam no que ficaria conhecida como a “Grande Recessão”. O mercado imobiliário, embalado pela crise dos empréstimos subprime, tinha levado um corte de 10% no valor das casas em termos de média global, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI). “Contudo, em 2011/2012, a situação começou a alterar-se, explica Carlos Vasconcellos. Tal deve-se à configuração de quatro grandes fatores que impulsionaram o mercado da reabilitação“, apurou o Observador.

Mudança na lei muda o mercado

Clarisse, de 43 anos, nasceu em França onde sempre viveu. Filha de emigrantes e casada com um francês, “por agora não tenciona voltar a Portugal”, mas sentiu que tinha chegado “a altura em que tínhamos possibilidade financeira de fazer um investimento”, contou ao Observador. Em conjunto com o marido, adquiriu um apartamento em Lisboa, na zona da Lapa, para arrendamento de curto-prazo.

“Quando decidimos procurar um apartamento para adquirir, visitamos na Internet vários sites de agências imobiliárias portuguesas. Primeiro, estávamos mais orientados para Cascais e Oeiras. Depois, pensámos que, para as nossas férias, para a nossa reforma muito futura e para arrendamento turístico, era melhor ficarmos perto do centro turístico lisboeta. No início, [procurámos] mais em Alfama e nos arredores da Estação de Santa Apolónia. Mas os apartamentos que nos interessavam, apesar de serem mais típicos, eram muitos velhos e precisavam de muitos trabalhos de renovação. E nós, com a distância e a nossa incapacidade de negociar, não nos sentíamos dispostos a renovar qualquer apartamento. Assim, desviámos atenções para a Lapa, para a zona das embaixadas, e para o circuito do elétrico mais conhecido pelos turistas – mesmo em frente à Assembleia”, contou.

No contexto do arrendamento, Carlos Vasconcellos explica que a antiga lei em vigor protegia mais os inquilinos do que os proprietários, devido às rendas difíceis de atualizar. “Percebeu-se que esta lei não era sustentável, e [com a alteração da lei] surgiu a necessidade de fazer obras.

Mas “também mudou a mentalidade das pessoas perante o arrendamento: os jovens pensavam que iriam ficar em Portugal, e todos pensavam em comprar casa própria (e uma segunda, e uma terceira para férias). Ninguém pensava em arrendar. Isto mudou também. Começou a haver uma tendência dos jovens que ou não têm emprego de todo ou não têm um emprego satisfatório em Portugal, e pensam em ir para fora. Começa a haver pessoas que devido à incerteza do posto de trabalho e ao aumento da mobilidade pensam em arrendar casa”.

“Lisboa virou moda”, afirma Maria Matos (Patrícia de Melo Moreira/AFP/Getty Images)

Lisboa na “moda”

Para Maria Matos, diretora de agência da empresa de mediação internacional Re/Max, “Lisboa virou moda e não havia camas suficientes para albergar os turistas. Lisboa começou a aparecer no mapa turístico mundial e com a ajuda de algumas iniciativas da Câmara e isso trouxe resultados. Cresceram o número de hostels e o ‘short term renting’ (arrendamento de curto prazo), e perante isto, os investidores portugueses quiseram aproveitar a oportunidade.”

Lisboa parece ser um “destino turístico que está muito na moda”, afirma Clarisse ao Observador. É uma cidade “dinâmica” onde “para arrendamento turístico haverá sempre pessoas, mesmo em período de crise”.

Para a investidora lusodescendente, “neste período de crise económica [a compra do apartamento na Lapa] é uma maneira de ajudar o meu país antes que os estrangeiros comprem tudo. É a minha participação, uma maneira de lembrar aos meus filhos as suas origens: saber de onde eles vêm para saber para onde vão”.

Vistos Gold. Positivo para “vender” Portugal, mas com uma sombra

Em terceiro lugar estão os (polémicos) Vistos Gold. “Esta foi uma medida extremamente positiva para vender o país no estrangeiro” afirma Carlos Vasconcellos, o CEO da Quantico ao Observador. “Com a instituição dos Golden Visa cresceu o apetite por Portugal. Na China, foi o próprio governo chinês que elegeu Portugal como um bom destino de investimento na Europa – temos o exemplo das compras de empresas como a REN ou a EDP, compradas por chineses. Os portugueses têm uma tradição antiga de receber estrangeiros, sendo que há uma grande recetividade, e o povo chinês sente-se confortável e seguro em Portugal”, afirma.

“Os Golden Visa vieram reorientar os investimentos para Portugal. Os chineses não são o tipo de estrangeiros que querem viver em Portugal, quase na sua totalidade, a atribuição de vistos Gold foi em investimento imobiliário com arrendamento posterior em vista. Com outro tipo de perfil, os brasileiros também acedem aos Golden Visa mas com o intuito de terem uma segunda casa em Portugal, e não para arrendamento sendo que há uma ligação forte ao país”, explica Carlos Vasconcellos.

Segundo afirmou Maria Matos ao Observador, “o mercado começou a recuperar no início do ano passado, um bocadinho fruto dos vistos Gold, e não de investidores portugueses. No segundo semestre do ano passado, os investidores portugueses entraram em cena ao perceberem que o mercado se estava a começar a mexer em Lisboa. Estes investidores portugueses começaram a dedicar-se à reabilitação porque tinham a perceção que tão cedo não iria haver espaço na construção. Também há chineses e franceses que compram os prédios e os recuperam, sendo que para além dos Golden Visa procuram fazer cá negócio. Os investidores franceses, suecos e russos começaram a perceber que Portugal era uma oportunidade”.

De acordo com Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), o escândalo de corrupção associado ao programa dos vistos Gold travou o crescimento do mercado residencial em 25%. Em Dezembro do ano passado, a atribuição de vistos deste tipo caiu 50% relativamente ao mês anterior, altura em que foram detidos (a 13 de Novembro) 11 altos quadros da Administração Pública por suspeitas de envolvimento num esquema de corrupção de atribuição ilegal de vistos Gold.

A invasão dos residentes não habituais

“Já no resto da Europa – há um forte boom de europeus a investir em Portugal como franceses, holandeses, suecos, nórdicos e ingleses – o que é procurado é o regime fiscal dos Residentes Não Habituais”, afirma o antigo CEO da PT Comunicações.

Mais de uma em cada cinco casas vendidas em Portugal em 2014 foi comprada por um estrangeiro e estima-se que o mercado imobiliário português tenha crescido na casa dos dois dígitos (9% a 15%) no ano passado, embalado sobretudo pela procura de investidores estrangeiros, segundo as estimativas preliminares da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

Turistas sentados numa esplanada usufruem da nova zona ribeirinha da Ribeira das Naus, localizada entre o Terreiro do Paço e o Cais do Sodré, 15 de julho, em Lisboa (Tiago Marques/ Lusa)

O regime dos Residentes Não Habituais, para além dos vistos Gold, tem atraído investidores estrangeiros sobretudo oriundos da Europa. “Este regime fiscal aplica-se a quem não tiver tido rendimentos nos últimos 5 anos em Portugal, podendo assim usufruir de uma taxa fiscal única de 20% sobre os rendimentos. [Para usufruir deste benefício] estes estrangeiros têm que ter alguma qualificação, atraindo assim pessoas interessantes para o desenvolvimento do país.”

O pré-requisito é que “passem pelo menos 180 dias em Portugal. Por exemplo, se a pessoa ganhar 200.000 de euros em França, paga impostos na ordem ou acima de 50%. Em Portugal [sob este regime fiscal] paga 20% fixos de IRS desde que venha cá 180 dias por ano”, explica. De acordo com o fundador da Quantico, enquadram-se neste regime muitos “reformados que procuram viver em Portugal devido à segurança, ao clima, aos transportes, considerando que os preços em França são cerca de 2 a 3 vezes superiores aos de Portugal.” Se um reformado receber pensões no estrangeiro, sob este regime, só precisa de pagar os 20% de IRS em Portugal sem que exista dupla tributação no país de origem.

Procura dispara nos centros históricos. A caminho da recuperação?

“Lisboa encontra-se neste momento com preços muito inflacionados que atingem valores quase “irreais” nas zonas da Baixa, Marquês de Pombal e Graça, começando agora o perímetro a alargar-se para Benfica e Avenidas Novas. Os preços não vão subir mais, vão estabilizar e se caminhamos para a recuperação (ou eventualmente para uma bolha especulativa) tem a ver com o dinamismo que se dá à cidade, isto é, se conseguirem manter Lisboa no mapa turístico”, explica Maria Matos ao Observador.

Para Carlos Vasconcellos, o modelo de negócio da reabilitação urbana “é sustentado e sustentável, tendo a característica de ser financiado por capital estrangeiro e não por crédito. Está a entrar dinheiro novo na economia, vindo de fora, e os empréstimos são concedidos pela banca de forma muito cautelosa.” Por outro lado, afirma que “há um outro fenómeno que está a ajudar a tudo isto: hoje não há mercado de dívida. Os juros estão negativos, por isso os investidores preferem não depositar e investir neste tipo de ativos imobiliários.”

De acordo com os dados do Banco de Portugal, a evolução de crédito concedido à habitação ainda não mostra uma retoma significativa que possa explicar um impulso no investimento imobiliário.

Contudo, em maio deste ano foram apenas atribuídos seis vistos Gold. Os vistos correspondem a um investimento total de 4 milhões de euros, o que representa uma queda abrupta face ao valor de 54 milhões de euros registados no mês anterior, segundo a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI). “Será que o nosso país, em maio, deixou de ser atrativo para os investidores estrangeiros? Será que os investidores se mantêm, e estamos apenas perante questões de ordem burocrática?”, questiona a organização.

Já os dados mais recentes da Cushman & Wakefield sobre o investimento imobiliário estrangeiro para o mercado comercial parecem contrariar esta informação. De acordo com a empresa de mediação internacional, nos primeiros cinco meses de 2015, o setor registou o maior investimento em 15 anos no valor de 800 milhões de euros – correspondendo 600 milhões desse valor a investimento estrangeiro. Estes números não incluem o segmento residencial onde se foca mais o programa dos vistos dourados.

Apesar de tudo, a CPCI deixa o recado: o interesse dos investidores “tem-se mantido a níveis elevados, depois de terem sido ultrapassadas as questões levantadas pela Operação Labirinto”.

* Texto editado por João Cândido da Silva

Fonte: Observador

Reabilitar para arrendar esgota os 50 milhões de euros

As candidaturas apresentadas ao programa Reabilitar para Arrendar nas primeiras quatro semanas de vigência já absorvem os 50 milhões de euros disponíveis e o Governo iniciou negociações com o Banco Europeu para o Investimento (BEI) para a criação de uma nova linha de financiamento, garantiu na semana passada Jorge Moreira da Silva.

O ministro do Ambiente e Ordenamento do Território, com a tutela da habitação, adianta que o sucesso do programa era importante para encetar negociações para um segundo programa, “o que já foi feito”. O objectivo é assegurar um financiamento “nos mesmos moldes do anterior”, referiu o governante, embora salvaguardando que “cada programa é um programa”.

Em declarações aos jornalistas, após um almoço de trabalho com a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI), em que participou também o presidente da Câmara do Porto, o ministro adiantou que nas primeiras quatro semanas após a aprovação do programa foram apresentadas 411 candidaturas. Deste universo já foram validadas 35, que representam sete milhões de euros de financiamento.

O governante admite que a confirmação das restantes candidaturas apresentadas até à primeira semana de Agosto esgote o plafond dos 50 milhões de euros disponíveis.

O programa Financiar para Arrendar, financiado com verbas do Banco Europeu de Investimento (BEI) e o Banco do Desenvolvimento do Conselho da Europa, permite aos proprietários aceder a empréstimos com uma taxa de juro fixa de 2,9%, o que corresponde a uma redução entre  20% a 30% das taxas do mercado. O financiamento pode cobrir até 90% das despesas e o reembolso pode ser feito em 15 anos.

Para Jorge Moreira da Silva, a forte procura deste programa é explicada pelas condições garantidas no mesmo, mas também porque foram concluídas várias reformas estruturais no domínio do ordenamento do território, da reabilitação (simplificação do regime de obras) e do arrendamento (Lei das Rendas) “que dão maior confiança aos privados”.

Nesta altura, o governante entende que há condições de enquadramento e de financiamento para relançar definitivamente areabilitação urbana. Na componente do financiamento, Jorge Moreira da Silva destacou as verbas a disponibilizar pelo programa 2020, que garantirão apoios de 600 milhões de euros para reabilitação e eficiência energética. Destacou ainda que estas verbas, associadas a financiamentos do BEI e da banca privada, podem representar um financiamento superior a três mil milhões de euros.

Quer os financiamentos à reabilitação quer os destinados à melhoria da eficiência energética poderão ser utilizados pela administração central e local, e por particulares.

Os montantes de financiamento referidos pelo ministro ficam no entanto muito longe das verbas necessárias para garantir a reabilitação de um milhão de prédios a precisar de obras. Mesmo ao lado do ministro, Manuel Reis Campos, o presidente da CPCI, lembrou que são necessários 38 milhões de euros de investimento para garantir aquela empreitada.

Apesar da discrepância das verbas necessárias e disponíveis, o líder associativo, que falava ao lado do ministro, defendeu que estão criadas condições para dar o salto em frente em matéria de reabilitação. Essas condições prendem-se com as alterações legislativas e de financiamento, mas também da procura do turismo e do investimento estrangeiro.

O ministro reconhece que as verbas garantidas não permitem financiar todo o universo de imóveis a necessitar de reabilitação urbana, mas admite que estão criadas as condições para, dentro do compromisso para o crescimento verde, passar o peso da reabilitação, dentro da actividade da construção, dos actuais 10% para 17% em 2020 e para 25% em 2030, atingindo a média europeia.

Fonte: Publico

Chegou a hora da reabilitação

A reabilitação urbana vai arrancar em força nos próximos anos, com a expectativa criada na aprovação do programa ‘Reabilitar para Arrendar - Habitação Acessível’, que arranca com um montante de (apenas) 50 milhões de euros a serem investidos nos próximos três anos.

O Instituto de Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) irá disponibilizar este montante – financiado pelo Banco Europeu de Investimento e pelo Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa –, a edifícios com 30 ou mais anos de idade, sendo que no caso de edifícios localizados em áreas de reabilitação urbana os pisos térreos poderão ser destinados a comércio ou serviços.

Este programa destina-se a todos os agentes do sector da habitação, quer públicos quer privados, que pretendam reabilitar edificado habitacional destinado ao arrendamento condicionado, com valores de rendas que estejam 20% a 30% abaixo das rendas praticadas no mercado livre.

As respostas não se fizeram esperar, logo depois da aprovação o IHRU assinou com a Misericórdia do Porto um protocolo no âmbito deste programa, destinado à reabilitação de 40 prédios, num valor de investimento de 10 milhões de euros.

De seguida assinou o IHRU igualmente um protocolo de cooperação estratégica com a Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) – a mais antiga e representativa associação nacional do género. A parceria entre as duas entidades tem como objectivo «apoiar e potenciar o investimento dos proprietários portugueses no sector da reabilitação urbana, alavancar a regeneração das cidades e, em consequência, promover o crescimento do mercado de arrendamento em Portugal».

Estratégia assente na reabilitação

Todos estes projectos são ainda alicerçados pela aprovação em Conselho de Ministros – e publicada em Diário da República no dia 15 de Julho deste ano – da Estratégia Nacional para a Habitação (ENpH), para o período de 2015-2031. Esta estratégia tem como principal objectivo a criação de condições que facilitem o acesso das famílias à habitação.

A ENpH integra medidas concretas a desenvolver assentes em três pilares: a Reabilitação Urbana, o Arrendamento Habitacional e a Qualificação dos Alojamentos. Estes três pilares agregam um conjunto de medidas sectoriais que operacionalizam e efectivam os diferentes regimes legais que têm sido aprovados nos últimos quatro anos.

É também criada a Comissão Nacional da Habitação (CNH), que deverá funcionar na órbita do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana.

Terá chegado, finalmente, a hora da Reabilitação Urbana?

Fonte: Sol