1150 casas candidatas à reabilitação urbana

A primeira vaga de candidaturas ao programa Reabilitar para Arrendar envolve 1155 fogos, o que supera largamente a dotação inicial da medida de apoio à recuperação de imóveis degradados para colocar no mercado de arrendamento, que é de 50 milhões de euros. O presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), Vítor Reis, garante, em declarações ao PÚBLICO, que os proprietários podem continuar a apresentar candidaturas, porque “o programa será reforçado e é auto-sustentável”.

A iniciativa financiada em 25 milhões de euros pelo Banco Europeu de Investimento (BEI) e em 15 milhões de euros pelo Banco do Desenvolvimento do Conselho da Europa, asseguraempréstimos aos proprietários a uma taxa de juro fixa mais baixa que a do mercado (2,9%), mas implica a colocação dos imóveis no mercados de arrendamento com rendas condicionadas (mais baixas).

Tal como já tinha garantido o ministro do Ambiente, Jorge Moreira da Silva, que tutela a habitação, o presidente do IHRU adianta que desde a primeira hora que o BEI manifestou disponibilidade para assegurar um novo empréstimo, que está a ser negociado.

“A continuação do programa dependia da adesão dos proprietários e essa prova já foi superada”, adianta Vítor Reis, que destaca, como comprovativo desse interesse e para além das candidaturas apresentadas, os mais de mil acessos ao simulador criado para o efeito, e as mais de 22 mil visitas à página do programa, no Portal da Habitação.

Sobre o rápido esgotamento do programa – quando já estão “comprometidos” mais de sete milhões de euros de investimento, o responsável garante que essa situação não se coloca. “O programa é aberto”, refere, explicando que para além dos financiamentos dos dois bancos, que vai ser reforçado, a iniciativa conta com uma dotação fixa de dez milhões de euros do IHRU, que não depende do Orçamento de Estado.  Destaca ainda que “o modelo é inovador face a outras iniciativas, porque é auto-sustentável, uma vez que as verbas que vão sendo reembolsadas pelos projectos aprovadas serão canalizadas para novas candidaturas”.

À iniciativa de apoio à reabilitação, lançada a 9 de Julho, estão a candidatar-se pequenos e grandes proprietários, como o comprova a discrepância entre as 411 candidaturas apresentadas e número de fogos envolvidos, que ascendem a 1155. Entre os grandes proprietários estão as misericórdias, que só no caso da do Porto já apresentou nove candidaturas.

Vítor Reis alega que “é indiferente quem apresenta as candidaturas”, lembrando que este programa não foi concebido para apoiar os proprietários mas sim para fomentar um mercado de arrendamento acessível”.

Os imóveis reabilitados destes empréstimos têm de praticar uma renda condicionada, que não pode ultrapassar 6,7% do seu Valor Patrimonial Tributário (VPT). O IHRU esclarece, no entanto, que para efeitos do cálculo do valor da renda máxima, deverá ser considerado o VPT recalculado com o coeficiente de vetustez igual a 1, que resultar após a intervenção realizada no edifício. Ou seja, haverá uma actualização do valor do imóvel para efeito de fixação do valor da renda.

A obrigatoriedade de praticar a renda condicionada manter-se-á até ao reembolso integral do empréstimo que, no limite, terá de ser feito em 15 anos. O empréstimo pode cobrir 90% do custo da recuperação, incluindo estudos e projectos.

Das 411 candidaturas apresentadas nas primeiras quatro semanas do programa, 376 estão em fase de instrução, ou seja, aguardando que sejam completadas com informação necessária, e 11 já foram aprovadas, envolvendo um investimentos de 7,4 milhões de euros. A excepção de um, todos os pedidos já aprovados estão localizados na zona Sul, maioritariamente na Grande Lisboa, envolvendo 5,7 milhões de euros.

A única candidatura a Norte é do Porto, no valor de 1,6 milhões de euros e foi apresentado pela Santa Casa da Misericórdia do Porto, que tem mais oito a aguardar aprovação.

O IHRU criou um simulador para permitir aos proprietários avaliarem a relação entre investimento e receitas potenciais. O acesso ao simulador, onde já foram realizadas 1047 operações, está disponível no Portal da Habitação, e é um passo indispensáveis para a conclusão e submissão do formulário da pré-candidatura.

Fonte: Publico

A moda que deu outra vida ao imobiliário

O apartamento erguia-se sobre a Avenida de Roma. O chão de madeira corrido, os azulejos antigos, e as memórias daquele lugar faziam-lhe lembrar a infância. Ana, de 55 anos, tinha nascido naquela zona de Lisboa, mas mudara-se há cinco anos e meio para Macau, onde era assessora do turismo da região.

Não pensava para já em regressar, mas como muitos outros investidores – portugueses e, sobretudo, estrangeiros – decidiu que esta era a altura certa para comprar casa em Lisboa. “As casas baixaram bastante de preço em relação a quando vivia [em Portugal], e esta zona antigamente era demasiado cara para o meu orçamento”, contou ao Observador. “Por outro lado, pensei que seria mais rentável aplicar o dinheiro que tinha em imobiliário do que nos juros praticamente nulos dos bancos.”

Nos primeiros três meses de 2015, as transações de alojamentos já subiram mais 38,3% do que no mesmo período de 2014. E, no ano passado, pela primeira vez desde a entrada da troika em Portugal, os preços das casas entraram em ascensão. Os responsáveis? Reabilitação urbana, vistos Gold, regime dos residentes não-habituais e turismo residencial de curto prazo. Com o virar do ano, a tendência intensificou-se e, como Ana, chegaram muitos mais investidores.

“Vamos arrendar a casa e, se voltarmos para Portugal, iremos para lá viver. Gostaríamos de a arrendar na modalidade de curto prazo, mas como estamos longe é difícil, por isso optámos pelo arrendamento clássico”, afirmou Ana, que decidiu encarregar-se das obras do apartamento na Avenida de Roma.

Chegou o momento da reabilitação urbana: “as pessoas estão a voltar às cidades”

Se 2014 ficou marcado pela recuperação dos preços das casas, tendo os imóveis no final do ano ficado – pela primeira vez em três anos – mais caros do que no inicio, em 2015 o mercado imobiliário ganhou um novo dinamismo. Entre janeiro e março, o total de imóveis transacionados registou a maior variação desde 2010 e 78,4% correspondeu a casas usadas. As vendas deste tipo de imóveis já cresceu 46,7% desde o final de 2014, revelou o INE. Já as transações de imóveis novos aumentaram 14,6% no mesmo período.

Construtores civis a renovar um edifício no centro histórico de Lisboa (João Cortesão/AFP/Getty Images)

Para Carlos Vasconcellos, antigo líder executivo da PT Comunicações e atual presidente e fundador da Quantico – uma empresa líder de mercado em investimentos na área da reabilitação urbana em Portugal – é mesmo a recuperação de casas antigas nos centros históricos de Lisboa e Porto que está na base do novo impulso do mercado imobiliário.

“O espaço para novas construções é muito reduzido e, nas zonas históricas, está a haver um retorno. Se antigamente as pessoas iam para os subúrbios, agora estão a voltar às cidades. Os centros urbanos estão mais inteligentes em termos de transportes públicos, em termos de energia e agora as pessoas vêm de fora das cidades para os centros históricos para irem ao ginásio, para ver um concerto. E a única forma de vir efetivamente para o centro é reabilitando-o. Isto já se faz sentir em Lisboa e também começa agora a notar-se muito no Porto. Há um novo modo de vida diferente que está a puxar pela reabilitação”, explica o fundador da Quantico ao Observador.

No primeiro trimestre de 2015, na Área Metropolitana de Lisboa e nos Açores, o número de pedidos para obras de reabilitação cresceu respetivamente 30,4% e 43,2%, desde o mesmo trimestre do ano passado, refere o INE.

“Há uma mudança de paradigma. Antes as cidades eram vistas como poluídas e mal organizadas para viver. Agora é o oposto: a qualidade de vida subiu nos centros urbanos”, afirma Carlos Vasconcellos (Artur Machado/Global Imagens)

Em 2008, as economias mundiais mergulharam no que ficaria conhecida como a “Grande Recessão”. O mercado imobiliário, embalado pela crise dos empréstimos subprime, tinha levado um corte de 10% no valor das casas em termos de média global, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI). “Contudo, em 2011/2012, a situação começou a alterar-se, explica Carlos Vasconcellos. Tal deve-se à configuração de quatro grandes fatores que impulsionaram o mercado da reabilitação“, apurou o Observador.

Mudança na lei muda o mercado

Clarisse, de 43 anos, nasceu em França onde sempre viveu. Filha de emigrantes e casada com um francês, “por agora não tenciona voltar a Portugal”, mas sentiu que tinha chegado “a altura em que tínhamos possibilidade financeira de fazer um investimento”, contou ao Observador. Em conjunto com o marido, adquiriu um apartamento em Lisboa, na zona da Lapa, para arrendamento de curto-prazo.

“Quando decidimos procurar um apartamento para adquirir, visitamos na Internet vários sites de agências imobiliárias portuguesas. Primeiro, estávamos mais orientados para Cascais e Oeiras. Depois, pensámos que, para as nossas férias, para a nossa reforma muito futura e para arrendamento turístico, era melhor ficarmos perto do centro turístico lisboeta. No início, [procurámos] mais em Alfama e nos arredores da Estação de Santa Apolónia. Mas os apartamentos que nos interessavam, apesar de serem mais típicos, eram muitos velhos e precisavam de muitos trabalhos de renovação. E nós, com a distância e a nossa incapacidade de negociar, não nos sentíamos dispostos a renovar qualquer apartamento. Assim, desviámos atenções para a Lapa, para a zona das embaixadas, e para o circuito do elétrico mais conhecido pelos turistas – mesmo em frente à Assembleia”, contou.

No contexto do arrendamento, Carlos Vasconcellos explica que a antiga lei em vigor protegia mais os inquilinos do que os proprietários, devido às rendas difíceis de atualizar. “Percebeu-se que esta lei não era sustentável, e [com a alteração da lei] surgiu a necessidade de fazer obras.

Mas “também mudou a mentalidade das pessoas perante o arrendamento: os jovens pensavam que iriam ficar em Portugal, e todos pensavam em comprar casa própria (e uma segunda, e uma terceira para férias). Ninguém pensava em arrendar. Isto mudou também. Começou a haver uma tendência dos jovens que ou não têm emprego de todo ou não têm um emprego satisfatório em Portugal, e pensam em ir para fora. Começa a haver pessoas que devido à incerteza do posto de trabalho e ao aumento da mobilidade pensam em arrendar casa”.

“Lisboa virou moda”, afirma Maria Matos (Patrícia de Melo Moreira/AFP/Getty Images)

Lisboa na “moda”

Para Maria Matos, diretora de agência da empresa de mediação internacional Re/Max, “Lisboa virou moda e não havia camas suficientes para albergar os turistas. Lisboa começou a aparecer no mapa turístico mundial e com a ajuda de algumas iniciativas da Câmara e isso trouxe resultados. Cresceram o número de hostels e o ‘short term renting’ (arrendamento de curto prazo), e perante isto, os investidores portugueses quiseram aproveitar a oportunidade.”

Lisboa parece ser um “destino turístico que está muito na moda”, afirma Clarisse ao Observador. É uma cidade “dinâmica” onde “para arrendamento turístico haverá sempre pessoas, mesmo em período de crise”.

Para a investidora lusodescendente, “neste período de crise económica [a compra do apartamento na Lapa] é uma maneira de ajudar o meu país antes que os estrangeiros comprem tudo. É a minha participação, uma maneira de lembrar aos meus filhos as suas origens: saber de onde eles vêm para saber para onde vão”.

Vistos Gold. Positivo para “vender” Portugal, mas com uma sombra

Em terceiro lugar estão os (polémicos) Vistos Gold. “Esta foi uma medida extremamente positiva para vender o país no estrangeiro” afirma Carlos Vasconcellos, o CEO da Quantico ao Observador. “Com a instituição dos Golden Visa cresceu o apetite por Portugal. Na China, foi o próprio governo chinês que elegeu Portugal como um bom destino de investimento na Europa – temos o exemplo das compras de empresas como a REN ou a EDP, compradas por chineses. Os portugueses têm uma tradição antiga de receber estrangeiros, sendo que há uma grande recetividade, e o povo chinês sente-se confortável e seguro em Portugal”, afirma.

“Os Golden Visa vieram reorientar os investimentos para Portugal. Os chineses não são o tipo de estrangeiros que querem viver em Portugal, quase na sua totalidade, a atribuição de vistos Gold foi em investimento imobiliário com arrendamento posterior em vista. Com outro tipo de perfil, os brasileiros também acedem aos Golden Visa mas com o intuito de terem uma segunda casa em Portugal, e não para arrendamento sendo que há uma ligação forte ao país”, explica Carlos Vasconcellos.

Segundo afirmou Maria Matos ao Observador, “o mercado começou a recuperar no início do ano passado, um bocadinho fruto dos vistos Gold, e não de investidores portugueses. No segundo semestre do ano passado, os investidores portugueses entraram em cena ao perceberem que o mercado se estava a começar a mexer em Lisboa. Estes investidores portugueses começaram a dedicar-se à reabilitação porque tinham a perceção que tão cedo não iria haver espaço na construção. Também há chineses e franceses que compram os prédios e os recuperam, sendo que para além dos Golden Visa procuram fazer cá negócio. Os investidores franceses, suecos e russos começaram a perceber que Portugal era uma oportunidade”.

De acordo com Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), o escândalo de corrupção associado ao programa dos vistos Gold travou o crescimento do mercado residencial em 25%. Em Dezembro do ano passado, a atribuição de vistos deste tipo caiu 50% relativamente ao mês anterior, altura em que foram detidos (a 13 de Novembro) 11 altos quadros da Administração Pública por suspeitas de envolvimento num esquema de corrupção de atribuição ilegal de vistos Gold.

A invasão dos residentes não habituais

“Já no resto da Europa – há um forte boom de europeus a investir em Portugal como franceses, holandeses, suecos, nórdicos e ingleses – o que é procurado é o regime fiscal dos Residentes Não Habituais”, afirma o antigo CEO da PT Comunicações.

Mais de uma em cada cinco casas vendidas em Portugal em 2014 foi comprada por um estrangeiro e estima-se que o mercado imobiliário português tenha crescido na casa dos dois dígitos (9% a 15%) no ano passado, embalado sobretudo pela procura de investidores estrangeiros, segundo as estimativas preliminares da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

Turistas sentados numa esplanada usufruem da nova zona ribeirinha da Ribeira das Naus, localizada entre o Terreiro do Paço e o Cais do Sodré, 15 de julho, em Lisboa (Tiago Marques/ Lusa)

O regime dos Residentes Não Habituais, para além dos vistos Gold, tem atraído investidores estrangeiros sobretudo oriundos da Europa. “Este regime fiscal aplica-se a quem não tiver tido rendimentos nos últimos 5 anos em Portugal, podendo assim usufruir de uma taxa fiscal única de 20% sobre os rendimentos. [Para usufruir deste benefício] estes estrangeiros têm que ter alguma qualificação, atraindo assim pessoas interessantes para o desenvolvimento do país.”

O pré-requisito é que “passem pelo menos 180 dias em Portugal. Por exemplo, se a pessoa ganhar 200.000 de euros em França, paga impostos na ordem ou acima de 50%. Em Portugal [sob este regime fiscal] paga 20% fixos de IRS desde que venha cá 180 dias por ano”, explica. De acordo com o fundador da Quantico, enquadram-se neste regime muitos “reformados que procuram viver em Portugal devido à segurança, ao clima, aos transportes, considerando que os preços em França são cerca de 2 a 3 vezes superiores aos de Portugal.” Se um reformado receber pensões no estrangeiro, sob este regime, só precisa de pagar os 20% de IRS em Portugal sem que exista dupla tributação no país de origem.

Procura dispara nos centros históricos. A caminho da recuperação?

“Lisboa encontra-se neste momento com preços muito inflacionados que atingem valores quase “irreais” nas zonas da Baixa, Marquês de Pombal e Graça, começando agora o perímetro a alargar-se para Benfica e Avenidas Novas. Os preços não vão subir mais, vão estabilizar e se caminhamos para a recuperação (ou eventualmente para uma bolha especulativa) tem a ver com o dinamismo que se dá à cidade, isto é, se conseguirem manter Lisboa no mapa turístico”, explica Maria Matos ao Observador.

Para Carlos Vasconcellos, o modelo de negócio da reabilitação urbana “é sustentado e sustentável, tendo a característica de ser financiado por capital estrangeiro e não por crédito. Está a entrar dinheiro novo na economia, vindo de fora, e os empréstimos são concedidos pela banca de forma muito cautelosa.” Por outro lado, afirma que “há um outro fenómeno que está a ajudar a tudo isto: hoje não há mercado de dívida. Os juros estão negativos, por isso os investidores preferem não depositar e investir neste tipo de ativos imobiliários.”

De acordo com os dados do Banco de Portugal, a evolução de crédito concedido à habitação ainda não mostra uma retoma significativa que possa explicar um impulso no investimento imobiliário.

Contudo, em maio deste ano foram apenas atribuídos seis vistos Gold. Os vistos correspondem a um investimento total de 4 milhões de euros, o que representa uma queda abrupta face ao valor de 54 milhões de euros registados no mês anterior, segundo a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI). “Será que o nosso país, em maio, deixou de ser atrativo para os investidores estrangeiros? Será que os investidores se mantêm, e estamos apenas perante questões de ordem burocrática?”, questiona a organização.

Já os dados mais recentes da Cushman & Wakefield sobre o investimento imobiliário estrangeiro para o mercado comercial parecem contrariar esta informação. De acordo com a empresa de mediação internacional, nos primeiros cinco meses de 2015, o setor registou o maior investimento em 15 anos no valor de 800 milhões de euros – correspondendo 600 milhões desse valor a investimento estrangeiro. Estes números não incluem o segmento residencial onde se foca mais o programa dos vistos dourados.

Apesar de tudo, a CPCI deixa o recado: o interesse dos investidores “tem-se mantido a níveis elevados, depois de terem sido ultrapassadas as questões levantadas pela Operação Labirinto”.

* Texto editado por João Cândido da Silva

Fonte: Observador

EMPRÉSTIMOS PARA REABILITAÇÃO AGRADAM A PROPRIETÁRIOS

As condições do programa Reabilitar para Arrendar-Habitação Acessível, que permite aos proprietários ter acesso a empréstimos com taxa de juro fixa de 2,9%, agradam aos proprietários, que vêm no novo pacote a oportunidade de recuperar edifícios degradadas. Também a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI) considera o programa "um instrumento de financiamento importante para os agentes económicos da fileira".

Para potenciar a criação de condições que permitam o desenvolvimento dos mercados da reabilitação urbana e do arrendamento, a CPCI assinou nesta segunda-feira um protocolo de cooperação com o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), a entidade gestora do novo programa. A Associação Lisbonense de Proprietários (ALP) assina quarta-feira um protocolo semelhante, com vista a apoiar as candidaturas dos proprietários aos apoios disponibilizados na semana passada.

Em declarações ao PÚLICO, o presidente da ALP, Luís Menezes Leitão, considera que as condições do programa “são globalmente positivas”, designadamente a taxa de juro, que “inicialmente estava prevista ser mais alta, mas que acabou por ser fixada em 2,9%, bastante abaixo da actual oferta do mercado”.

Para além da taxa fixa, as condições de financiamento têm ainda outras vantagens, como a dos empréstimos ficarem garantidos apenas pela hipoteca do imóvel, dispensando outras garantias, nomeadamente bancárias, que teriam custos para os proprietários.

O programa Reabilitar para Arrendar pode financiar até 90% do valor investido e tem prazos de reembolso de 15 anos, com seis meses de carência após a conclusão das obras.

Os imóveis reabilitados com apoio do programa têm necessariamente de ser colocados no mercado de arrendamento e com rendas condicionadas, ou seja, abaixo dos valores praticados no mercado livre. O cálculo da renda deverá ser feito a partir do valor patrimonial tributário dos imóveis, um mecanismo que Luís Menezes Leitão considera aceitável.

Para o presidente da ALP, a maior estrutura associativa de proprietários do país, apesar de alguma incerteza face ao futuro, as condições do programa representam “uma boa oportunidade para os proprietários que têm imóveis a precisarem de obras de reabilitação e que pretendam colocá-los no mercado de arrendamento”.

O líder associativo lembra que há um universo elevado de imóveis a precisar de obras, consequência do congelamento das rendas e admite que estão criadas condições para “existir algum investimento para arrendamento”.

À linha de financiamento podem candidatar-se proprietários de imóveis com 30 ou mais anos e, no caso de edifícios localizados em áreas classificadas para a reabilitação urbana, os pisos térreos podem destinar-se a actividades comerciais e de serviços.

O programa Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível tem uma dotação orçamental de 50 milhões de euros, e é financiado em 25 milhões de euros pelo Banco Europeu de Investimento, em 15 milhões de euros pelo Banco do Desenvolvimento do Conselho da Europa, e em dez milhões de euros pelo IHRU, que garante a sua gestão.

O IHRU disponibiliza um simulador para permitir aos proprietários estimar o custo do empréstimo e a rentabilidade futura do investimento.

Segundo estimativas do Ministério do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia, que tem a tutela da habitação, o programa a que se podem candidatar proprietários particulares e entidades colectivas deverá permitir a reabilitação de 300 edifícios e cerca de 2000 habitações, nos próximos três anos.

De acordo com os censos de 2011, existiam em Portugal 735 mil fogos devolutos e perto de 400 mil precisavam de obras de recuperação.

Para além do financiamento desbloqueado na semana passada, que já tinha sido anunciado em 2013, deverão ser divulgadas nas próximas semanas as condições dos financiamentos comunitários ao abrigo do Portugal 2020, para projectos de eficiência energética, reabilitação e regeneração urbana, num total de mil milhões de euros.

Fonte: Público