703,2 milhões de euros para a reabilitação urbana

IFRRU 2020

O Governo autorizou a 22 de Dezembro do ano anterior o lançamento de concursos para o estabelecimento de parcerias, no âmbito da activação do Instrumento Financeiro para a Reabilitação e Revitalização Urbanas (IFRRU 2020), que envolve cerca de 700 milhões de euros de recursos públicos.

O Conselho de Ministros esclareceu, em comunicado, que foi autorizado "o lançamento de procedimento e realização de despesa, com a selecção dos instrumentos financeiros e das respectivas entidades gestoras, no âmbito de um dos instrumentos de apoio à reabilitação urbana", o IFRRU 2020.

Segundo o comunicado do Governo, os recursos públicos dedicados à reabilitação urbana representam um montante de “703,2 milhões de euros”.

“Envolvem verbas provenientes de oito Programas Operacionais do Portugal 2020, todos os Programas Operacionais Regionais, do Continente e das Regiões Autónomas, e o Programa Operacional Sustentabilidade e Eficiência no Uso de Recursos (POSEUR), a que acresce a respectiva Contrapartida Pública Nacional, bem como recursos disponibilizados à República Portuguesa pelo Banco Europeu de Investimento (BEI) e pelo Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa (CEB)”, disse o executivo socialista.

Assim, o Governo prevê “alavancar a dotação do IFRRU 2020 para um montante global de cerca de 1.400 milhões de euros”

De acordo com o Governo, as entidades financeiras gestoras a seleccionar no âmbito do procedimento concursal para o IFRRU 2020 “devem acompanhar os recursos financeiros disponibilizados pelo Estado nos termos das propostas que venham a apresentar, no mínimo, com igual montante ao alocado através de recursos públicos”.

Neste sentido, o Governo prevê “alavancar a dotação do IFRRU 2020 para um montante global de cerca de mil e quatrocentos milhões de euros”.

Na área da habitação e reabilitação urbana, além do IFRRU, o actual executivo tem em curso o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado (FNRE), o programa Casa Eficiente, o programa Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível e os instrumentos para áreas urbanas (PEDU e PARU).

Fonte: idealista.pt

A influência política no mercado imobiliário

Desde há muito que conhecemos o apetite pelo poder político sobre o mercado imobiliário. É assim por Terras Lusas, é assim um pouco por esse Mundo fora.

Vem isto a propósito das notícias saídas na imprensa nos últimos tempos, relacionadas com intervenções do Estado no mercado imobiliário, a diferentes níveis. Tanto a Câmara Municipal de Lisboa, como o Governo através do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, pretendem intervir no mercado da reabilitação urbana e do arrendamento.

Como? Vamos por partes.

1) A Câmara Municipal de Lisboa

A CML pretende oferecer habitação na cidade a rendas baixas. Entende-se o objectivo. Eu próprio já o disse por diversas vezes, que as rendas residenciais em Lisboa são elevadas e os preços de venda ainda mais, afastando investidores em buy-to-let. Sem eles, dificilmente teremos mercado de arrendamento.

Vai disto, a CML intervém, disponibilizando terrenos e prédios para os privados reabilitarem. É um género de PPP - Parceria Público-Privada que faz sentido desde que as condições sejam interessantes, para ambas as partes e não endivide ou condicione futuramente o Estado (neste caso, a Câmara).

O objectivo será de disponibilizar ao mercado apartamentos de tipologia T0 a T2, em áreas de intervenção previamente definidas, com rendas entre € 250 e € 450 por mês, logo bem abaixo das rendas médias praticadas hoje em dia. A Câmara, como se disse, disponibiliza os imóveis, o investidor constrói, pode ficar com os mesmos durante 35 anos (recebendo as rendas, claro está) e, no final, os apartamentos construídos revertem para a Câmara.

Assim, temos:

• Do lado do investidor: não necessita de comprar terrenos e prédios, investe apenas na construção e fica com o negócio do arrendamento;
• Do lado da Câmara, disponibiliza imóveis devolutos, não investe qualquer quantia nos mesmos e ao fim de 35 anos, fica com eles construídos.

Assumindo que um investidor / construtor pode realmente dispor dos imóveis sem qualquer custo, vejamos se o negócio é interessante com base nos seguintes pressupostos:

• Tipologia: T0
• Área Bruta Privativa: 40 m2
• Índice de Circulações: 25% (tipicamente superior numa reabilitação de imóvel já existente)
• Renda mensal: € 250 (assume-se constante)
• Custos: 20% das rendas
• Custo intervenção (total, com IVA): € 1.000 /m2

Com base nos pressupostos acima enumerados, assumindo então o arrendamento por 35 anos e uma ocupação plena do apartamento (que na realidade não acontecerá), a rentabilidade do investidor será de 3,1%, antes de impostos. Esta taxa é real (as rendas foram assumidas como constantes) e bruta. Em termos comparativos com investimentos alternativos, podemos referir que o Estado Português tem uma emissão obrigacionista de longo prazo, vencendo em 2041 (daqui por 25 anos), com um cupão de 4,1% (bruto e nominal).

Eventualmente, o custo da reabilitação pode ser inferior, mas não será muito mais do que o valor apontado. Como sabemos bem, uma reabilitação normalmente fica sempre mais dispendiosa que uma construção de raiz. Mas, em qualquer caso, há sempre entradas e saídas dos imóveis, nunca se recebendo a renda durante um ano inteiro.

Pergunta: alguém investe a 35 anos, em imobiliário, para ter uma rentabilidade média anual bruta de 3,1%? Talvez um Fundo de Pensões ou um Fundo Soberano, em determinado tipo de imóveis em localizações prime, mas além disso, não creio. Por isso, do ponto de vista do investidor, tenho dúvidas que este produto seja interessante.

Num próximo artigo, olharemos para a intervenção que o Governo planeia no mercado da reabilitação urbana.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Main Thinker, Out of the Box

Quem vai poder morar em Lisboa? Da gentrificação e do turismo à subida no preço da habitação: causas, consequências e propostas

“O Estado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
Ponto 3 do artigo 65º da Constituição Portuguesa”

Um grupo informal de habitantes da cidade de Lisboa juntou­-se à volta de uma preocupação comum: a percepção de uma abrupta alteração das dinâmicas da cidade e sobretudo da grande subida do preço da habitação. Começaram por conversar casualmente sobre o que os preocupava. Essas conversas tornaram­-se mais regulares. As inquietações comuns tornaram-­se mote para a organização de um debate à volta do tema.Das conversas e de alguma pesquisa foi escrito, a várias mãos, o texto abaixo.

A grande intensificação do turismo em Lisboa tem implicado transformações significativas na vida de quem nela habita. Muitas são positivas, mas o que verificamos de forma empírica é que o saldo é negativo para a larga maioria que vive (n)a cidade. O que nos preocupa ao ponto de nos juntarmos para propôr o debate e procurar soluções, é aquilo que consideramos ser a mais devastadora das transformações de que falamos: o brutal aumento dos valores da habitação, com especial incidência no centro histórico alargado da cidade de Lisboa. Grande parte dos residentes, sem capacidade económica para enfrentar esta subida, está a ser forçada a deslocar-­se para bairros cada vez mais periféricos. As zonas mais centrais da cidade parecem estar a tornar­-se morada exclusiva dos mais ricos e de habitantes temporários.

É incontornável que Lisboa vive um pico de projecção internacional; que as receitas do turismo podem contribuir para a recuperação económica do país; que este pode ser motor de reabilitação urbana do património arquitectónico e contribuir para a criação de emprego. Mas a aparente ausência tanto de uma estratégia de planeamento como da avaliação dos seus impactos, a par da quase inexistente regulação do processo, tem consequências avassaladoras. Urge estancar a sangria do centro histórico da cidade e regular a actividade turística para que sirva os interesses da cidade, de quem a habita e de quem a visita.

De uma breve análise da informação pública sobre o turismo em Lisboa emergem dados reveladores: o número de apartamentos em regime de alojamento local não pára de aumentar, tendo a Associação do Alojamento Local de Portugal (ALEP) calculado que surjam 200 alojamentos locais por mês em Lisboa; 40 novos hotéis têm inauguração anunciada para 2016 e 2017; milhares de pessoas compraram casa em  devido à Lei das Autorizações de Residência para Actividade de Investimento (só de nacionalidade francesa, calcula­-se que sejam 25 mil as pessoas que adquiriram ou arrendaram casa em Portugal). Estes dados indiciam algumas das causas da subida de preços da habitação.

Propomos com este texto não uma desconstrução dos processos económicos e políticos que subjazem à emergência do turismo, mas um debate sobre os modos de como pode este ser regulado de forma a que os que na cidade habita(va)m, nela possam continuar a viver; ou seja, que os preços da habitação sejam compatíveis com o rendimento familiar dos habitantes.

Vamos começar por traçar um panorama da situação e compará-­lo com o de outras cidades; de seguida analisar as suas causas e consequências; e por fim propor um conjunto de possíveis medidas concretas para conter este fenómeno.

I. DIAGNÓSTICO

Ao longo dos últimos 3 anos assistimos a grandes aumentos nos preços do arrendamento e compra de casa em Lisboa, com particular incidência no centro da cidade. Sabendo que as transformações recentes da cidade afectam não apenas o centro, mas implicam uma reconfiguração geral da metrópole, vamos cingir­nos por agora a este “centro”. Contamos posteriormente alargar a análise.

A subida do valor do imobiliário nas freguesias mais centrais (Misericórdia, Santa Maria Maior e São Vicente), resultante do aumento do valor de venda, foi de 12,5% em 2013, tendo atingido os 22,3% em 2015. Contando com o recuo de 1,3% de 2014, assistimos a um aumento de 33,5% em 3 anos. O que não quer dizer que estas subidas se façam apenas sentir no centro: entre 2014 e 2015 o preço da habitação para arrendamento subiu em média 7,6% em Lisboa, quando no resto do país ficou pelos 0,8% [1]. Basta abrir o site de qualquer imobiliária para perceber o absurdo a que chegaram os valores de arrendamento e compra, num país em que o salário mínimo é de 530 euros: com menos de 600 euros dificilmente se aluga um T1 e com menos de 200 mil euros é quase impossível comprar um T2.

Em tempos de “austeridade”, numa altura em que o rendimento da maior parte dos residentes e trabalhadores da cidade diminuiu ou não aumentou significativamente, esta subida de preços da habitação resulta, parece­nos óbvio, da pressão exercida pela actividade turística, nomeadamente através do redireccionamento da oferta imobiliária para habitantes temporários. Pois, se é inegável que ­ por uma série de razões diversas, como o refluxo do turismo e das indústrias de serviços do Magreb e da Tunísia ­Lisboa vive um pico de projecção internacional e que o turismo tem sido apontado como uma forma de ajudar a equilibrar a economia do país, interessa pensar como aproveitar este pico e quais as formas de o sustentar. Ou seja: urge pensar em todos os tipos de novos habitantes que acabam por surgir quando uma cidade alcança a projecção que Lisboa está a ter e no impacto que a sua vinda exerce sobre a cidade e os seus residentes mais permanentes.

Enfrentamos um grave problema de acesso à habitação no centro da cidade, que evidentemente se estende aos restantes bairros da cidade.

O centro da cidade está a transformar­-se num lugar esvaziado de habitantes permanentes, de Lisboetas (no sentido alargado e transnacional que Sérgio Tréfaut [2] inscreveu no seu filme homónimo), com os moradores a serem pressionados a saírem das suas casas, contratos a não serem renovados ou subidas de rendas impossíveis de pagar.

Trajectória recente de Lisboa

Sabemos que o centro de Lisboa sempre foi um território partilhado por diferentes classes sociais. É certo que os mais ricos viviam em casas maiores do que os mais pobres, é certo que alguns bairros tinham zonas melhores do que outras, e também é sabido que o congelamento das rendas, herdado do tempo do Estado Novo, muitas vezes criou situações anacrónicas. Mas concretamente o que tínhamos, até há poucos anos, era uma situação única para uma capital: um espaço público partilhado.

Hoje caminhamos para um modelo de cidade (já temos?) exclusiva dos turistas e dos muito ricos.

A quem acha que era inevitável esta transformação da cidade, acompanhada pela forte subida de preços no imobiliário, porque aconteceu em todas as capitais, respondemos que é exactamente por sabermos que aconteceu, e como aconteceu, que não era de todo (não é?) inevitável. Tínhamos a experiência e conhecíamos soluções de outras cidades que lidam com estes problemas há décadas. Eventualmente o fenómeno do alojamento local por reserva online, que foi mais ou menos transversal e simultâneo aos vários países, terá surgido sem pré­aviso. Mesmo assim, várias cidades já definiram modelos de regulação para este fenómeno, no sentido da defesa da habitação permanente.

Aqueles que acham que isto é um assunto do centro e dos seus moradores, lembrem­-se que os preços estão a subir na cidade toda [3], e a oferta de habitação para arrendar a descer drasticamente. Só em 2015 houve uma diminuição de 21% [4] na oferta de arrendamento. Se o problema começou por ser no centro histórico neste momento é geral e alastrou a toda a cidade.

Qual é o problema dos habitantes saírem das zonas centrais da cidade? Estas zonas não são melhores nem piores do que bairros menos centrais ou periféricos, mas é aí que muitas pessoas viveram uma vida inteira, e é esse o lugar que outros tantos escolheram para viver. Falamos de direito ao lugar mas também de direito à cidade.

Qual é o problema do preço da habitação subir em Lisboa? Como sabemos, uma subida deste tipo implica uma imediata e objectiva perda de poder de compra por parte dos habitantes da cidade.

Mas se a origem do problema é o turismo, são as opções politicas recentes, expressas na legislação e numa agenda de promoção turistica aparentemente sem planeamento, que estão efectivamente a contribuir para os problemas que apontamos acima. Governo e CML continuam a sublinhar os benefícios trazidos pela indústria do turismo, o seu papel na dinamização do mercado imobiliário, no investimento em reabilitação urbana, na geração de emprego e no impulsionar da economia, ignorando, na nossa opinião, os efeitos colaterais e a sua responsabilidade na gestão dos interesses da cidade e dos seus habitantes. Pelo contrário, temos assistido a uma facilitação e até mesmo incentivo das dinâmicas mais agressivas de mercado geradas por investidores imobiliários de capacidade de investimento impossível de acompanhar, ou superar, pela larga maioria dos actuais residentes.

Neste sentido, o actual executivo da CML, tem vindo a alterar a sua posição face às politicas de habitação previstas para o centro da cidade. No caso concreto da Baixa, por exemplo, este executivo prometeu, na campanha do primeiro mandato, trazer jovens moradores para a Baixa e fazer cumprir a lei dos terços (1⁄3 habitação; 1⁄3 comércio; 1⁄3 serviços). Contrariamente a estas intenções, e até à data, as únicas intervenções da CML na zona da Baixa de que temos conhecimento são os licenciamentos de diversos hóteis. Apontamos também, o Programa de Renda Acessível (PRA), apresentado pela CML o mês passado, que prevê a construção ou reabilitação de 5 a 7 mil fogos disponibilizados a rendas controladas, mas evita as zonas de Lisboa mais bem servidas de transportes ou serviços, onde o imobiliário está mais valorizado. Sabemos que a CML é, com a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, um dos grandes proprietários da cidade, com inúmeros edifícios no centro que têm sido vendidos a privados. A alienação consecutiva de património no centro, simultânea à criação de zonas habitacionais, de iniciativa camarária, em bairros não centrais, revela um programa para a cidade que está a contribuir para a deslocação das classes médias e mais desfavorecidas (que aí ainda subsistem) para fora das áreas centrais.

Paralelo com outras cidades

Veneza, que recebe cerca de 20 milhões de turistas por ano, é um dos casos em que não se legislou de forma a proteger a habitação permanente e em que a população diminuiu para menos de metade, de 120mil para 55mil, nos últimos 30 anos. No decorrer deste processo, lojas e estabelecimentos ­ inclusivamente de ensino e saúde ­ que davam resposta à população local, têm vindo a ser substituídas por espaços para compra de souvenirs e pastelarias, por exemplo. O número de cinemas, por exemplo, desceu de 20 para 2. Sabemos que a diminuição da população de Veneza, tal como a de outras cidades, não se deve exclusivamente ao turismo, e que o fecho de espaços destinados ao uso, e ao serviço, das populações locais é muitas vezes consequência e não necessariamente a causa, de uma diminuição significativa dos habitantes permanentes. Mas, neste momento, a situação é “de pescadinha de rabo na boca” na qual o turismo tem um papel central [5]. Segundo um artigo do The Independent, alguns cientistas sociais prevêem que em 2030 Veneza não terá qualquer habitante permanente.

Em Barcelona (talvez a cidade mais parecida com Lisboa nestas questões), a presidente da câmara Ada Colau assinou em Julho de 2015 uma moratória para suspender, por um ano, as licenças para hotéis e outros empreendimentos turísticos (foram parados 45 projectos). O objectivo foi estudar o impacto do turismo na cidade, e assim poder tomar decisões adequadas àquela que é a situação actual da cidade.

Em Cinque Terre, em Itália, património mundial da Unesco desde 1997 que junta cinco pequenas aldeias, as autoridades querem limitar o número de turistas a 1 milhão e meio por ano, diminuindo em 1 milhão as visitas de 2015. Só será possível um turista visitar a região adquirindo bilhete.

Em França, já desde os anos 50, foi desenhada uma estratégia de turismo descentralizado baseado na cultura. Foram criados festivais temáticos como o de cinema em Cannes, de fotografia em Arles ou de dança em Montpellier, de forma a não cingir o turismo à capital ou zonas balneares.

Lisboa, em poucos anos, passou a ser uma das cidades mais visitadas da Europa e neste momento a segunda mais saturada com o turismo, depois de Amesterdão.

Enquanto só se falava de crise foi fácil olhar para as recentes transformações da cidade como exclusivamente positivas. Agora que esse discurso deixou de ser dominante, achamos que é urgente recentrar o debate nos efeitos nefastos que estas transformações estão a ter sobre o preço de habitação, e as suas consequências.

Vamos seguidamente analisar o que acreditamos serem as causas deste fenómeno: Nova Lei das Rendas; legislação do Alojamento local; leis dos Reformados e Vistos Gold; licenciamento de novos Hóteis e Hostels.

II. CAUSAS E CONSEQUÊNCIAS

1. NOVA LEI DAS RENDAS

A Nova Lei das Rendas, em vigor desde Novembro de 2012, introduziu uma série de alterações à antiga lei do arrendamento, permitindo, por exemplo, que um proprietário despeje os seus inquilinos, alegando obras estruturais, tendo apenas de lhes pagar um ano de rendas como indemnização. O que quer dizer que qualquer fundo de investimento ou banco, pequeno ou grande proprietário, pode no seu quarteirão, prédio ou apartamento, após realizar as obras alegadas, transformá-­lo num hotel, hostel ou apartamento(s) turístico. Isto independentemente destes edifícios ou apartamentos terem usos anteriores de habitação permanente.

É a combinação desta nova lei das rendas com uma politica camarária sem restrições à atribuição de licenças a unidades hoteleiras ou alojamento local que nos parece constituir um dos fortes motivos para a atracção de investidores e especuladores nacionais e internacionais.

2. ALOJAMENTO TURÍSTICO

Segundo o Arnaldo Muñoz, director ibérico da Airbnb (maior site de alojamento local a nível mundial), existiam em 2015 nesta plataforma, 12 mil casas listadas na grande em Lisboa (mais 60% que em 2014) [6]. A recentemente criada Associação de Alojamento Local de Portugal (ALEP), afirma que nascem na capital cerca de 200 novos alojamentos locais por mês [7].

De onde vêm estas casas? Não sabemos quantas, mas com certeza grande parte destas habitações saíram do mercado de arrendamento permanente. Inicialmente, sites como o airbnb tinham como objectivo pôr em contacto habitantes que queriam alugar temporariamente a sua casa ou um quarto a visitantes e turistas, criando uma rede de turismo "sustentável" numa lógica de economia partilhada.

Hoje a grande maioria destas casas são concebidas especialmente para serem alugadas exclusivamente a turistas. Algumas pertencem a pequenos proprietários que com a crise largaram a sua habitação permanente, para equilibrar as contas, outras, cada vez mais, são de médios e grandes proprietários ou investidores. Muitas destas casas funcionam num sistema de sub­aluguer. O governo anterior fixou o imposto sobre este tipo de arrendamento em valores muito mais baixos do que o imposto sobre arrendamento permanente, ou seja, não só é mais rentável alugar a turistas como se paga menos impostos.

Todos os dias chegam notícias de outras cidades que, ao serem afectadas pela subida de preço na habitação devido ao turismo, legislaram o alojamento local: em Paris e Barcelona só é possível um proprietário alugar a sua primeira morada e por um período máximo de 120 dias, em Londres por 90 dias; e em Berlim e Nova Iorque só se podem alugar apartamentos nos quais também morem os proprietarios, ou seja, só se podem alugar quartos, permitindo assim o acolhimento de turistas sem a saída dos habitantes permanentes.

Em Lisboa, sabemos que cerca de 75% dos anúncios disponíveis no Airbnb são casas inteiras e apenas cerca de 25% são quartos. A sua localização é mais concentrada no centro mas, como se pode ver no gráfico (e no site https://www.airdna.co), está já disseminada pela cidade inteira. O fenómeno do alojamento local contribui em Lisboa, como tem contribuído em diversas cidades, para a subida dos preços de arrendamento e para a escassez na oferta. Só a sua regulamentação poderá alterar esta situação.

3. REFORMADOS GOLD

O Governo anterior fez passar uma lei que possibilita a qualquer reformado europeu, que ganhe pelo menos 2.000 euros de reforma e tenha a sua 1a morada em Portugal, a isenção de impostos durante pelo menos 10 anos.

Desconhecemos o número total de beneficiários, mas para se perceber a dimensão do impacto desta medida, o presidente da Chambre de Commerce et d'Industrie Franco­Portugaise calcula que, até ao momento, teremos 25 mil franceses [8] a beneficiarem deste regime. Em que é que isto se reflecte nos preços da habitação? Temos uma enorme quantidade de reformados de outros países europeus com poder de compra muito acima da média portuguesa (que é cerca de 1.000 euros/mês) a comprar e arrendar casas. Para muitas destas pessoas, comprar casas por 400 ou 500 mil euros é acessível ou mesmo barato, assim como pagar 1.500 euros de renda é um bom preço.

O centro da capital é um dos lugares eleitos e, consequentemente, os preços sobem. A lei também diz que, para beneficiar da isenção, os reformados apenas têm que permanecer em território nacional 183 dias por ano ou "possuir uma habitação com a intenção de a manter como residência habitual", o que faz com que estes reformados, quando cá não estão, aluguem as suas casas a turistas.

Como se pode ver pela fotografia, já existem investidores que garantem um pacote que inclui o serviço de venda e a posterior rentabilização das casas através do aluguer de curta duração.

Ao pé destes números os vistos gold são uma brincadeira, com 2.788 vistos emitidos até dezembro de 2015, o que não quer dizer que também não estejam a contribuir para o problema.

Os 500 mil euros que o futuro detentor de um visto gold tem que investir em imobiliário podem ser investidos na totalidade num só imóvel ou repartidos por vários. Muitos estão a comprar apartamentos ou mesmo edifícios inteiros, que seguidamente alugam a turistas. Ao contrário dos reformados, estes não têm qualquer obrigatoriedade de permanência no país.

4. CRESCIMENTO DOS HOTÉIS E HOSTELS

Neste momento existem, segundo o site Hostelworld.com, 174 hostels em Lisboa. Estes estabelecimentos, que podem ir desde o apartamento ao prédio, são regulamentados pelo regime de alojamento local, segundo o qual apenas é necessária uma comunicação prévia para a sua abertura. Por essa razão não temos a previsão de quantos mais irão abrir nos próximos tempos.

Já o número de hotéis é neste momento de 184 unidades, com uma oferta de 36.481 camas [9]. De acordo com o Observatório do Turismo de Lisboa [10], mais 9 unidades hoteleiras vão abrir Lisboa ainda este ano, 4 delas no centro histórico da cidade; e em 2017 prevê­-se que 8 novos hotéis abram as portas na capital [11]. Contudo, estes números não batem certo com o conjunto de notícias recentemente publicadas em vários jornais que referem que 40 novos hotéis abrirão nas ruas de Lisboa até ao final de 2017 [12].

A fonte que referem os jornalistas é a CBRE, uma consultora imobiliária internacional com escritório na cidade, que afirma que as referidas 40 novas unidades hoteleiras [13], nas mãos de cadeias nacionais e internacionais, estão actualmente em construção ou em fase de projeto na cidade, com inauguração prevista para 2016/2017. A consultora contabilizou ainda a abertura de 21 hotéis no ano de 2015, três vezes mais do que no ano anterior.

Em 2014 o vereador do urbanismo, Manuel Salgado, referindo-se ao licenciamento que a CML faz de hóteis, disse que não compete à Câmara de Lisboa “fazer uma regulação do mercado”, algo que em seu entender nem sequer seria “desejável” [14]. Até ao momento, a CML está a licenciar todos os pedidos para hotel ou hostel, independentemente da sua área de localização e de anteriormente esse edifício ser ou não habitação.

5. VALORES DO RETORNO DO IMOBILIÁRIO

Segundo o Global Property Fund Index, Portugal está entre os países que geraram retornos mais elevados em 2015, ocupando, equiparado com os EUA, o 7o lugar entre 32 países analisados [15].

Em 2014 batemos o recorde de investimento estrangeiro em compra de habitação, chegando a um valor calculado em 930 milhões.

Em 2015, este mesmo indicador, revela­nos que foram captados no total 1100 milhões de euros, representando assim um crescimento de 15,4%.

Destes montantes, calcula­-se que grande parte está suportada nos regimes de Golden Visa e dos benefícios fiscais para residentes não habituais, tendo este último ganho grande relevância em 2015, face a 2014 [16].

III. PROPOSTAS

Tendo em conta estes dados e números, a pergunta que urge colocar é a que dá título a esta apresentação: Quem vai poder morar em Lisboa? num quadro em que se favorece a expulsão de moradores e se isenta de impostos novos detentores de propriedades imobiliárias. Urge pensar a longo prazo qual a cidade que se está a construir e para quem.

Uma cidade é feita de muitas coisas, mas nunca pode ser feita maioritariamente por turistas ­ como se de um parque temático se tratasse.

Também não é o seu edificado que a define como cidade, por muito bonito e recuperado que esteja, veja-­se o exemplo de Veneza.

Uma cidade deve ser planeada e esse planeamento deve ser discutido e delineado para benefício dos seus habitantes.

Parece­-nos fundamental utilizar a dinâmica desta mudança para conduzir a cidade numa direcção que seja vantajosa e enriquecedora para todos, não cedendo a interesses económicos de especulação que negligenciam e afectam os habitantes que definem e sustentam a cidade.

Os governantes eleitos pelos habitantes desta cidade, mais do que fazer parte deste esforço devem ser os protagonistas deste movimento.

Algumas medidas a estudar/debater

• Suspender a atribuição de licenças a hotéis e hostels até à elaboração de um estudo sobre os impactos do turismo em Lisboa, à semelhança de outras cidades e em permanente actualização, com o objectivo de definir os impactos do turismo e índices de capacidade de carga turística da cidade.
• Realização de uma nova lei restritiva do alojamento local, à semelhança de outras cidades (Ex: Barcelona, Paris, Berlin, Nova Iorque, Londres, São Francisco).
• Revogação da lei dos reformados gold ou limitação da atribuição de estatuto aos residentes que se fixem em áreas especificas a definir. Ex. zonas despovoadas ou cidades do interior.
• Discussão e revisão da Nova Lei das Rendas (de acordo com o previsto no Programa do Governo da Cidade de Lisboa para 2013­2017).
• Promover estudos sobre o perfil dos novos habitantes da cidade e respectivas expectativas e motivações.
• Sensibilizar as associações de moradores para nas respectivas assembleias de condóminos implicarem formas de compromisso colectivo e consenso democrático que faça depender a criação de apartamentos para acomodação/alojamento turístico, de consenso unânime por parte de todos os moradores do prédio;
• Reter na cidade, e sobretudo nas comunidades mais afectadas pela turistificação, uma parte significativa das mais­valias económicas, criando canais de redistribuição dos proveitos/receitas geradas pelo turismo nos bairros, orientando­as, de forma transparente, para benefício das comunidades respectivas;

NOTAS
[1] http://expresso.sapo.pt/sociedade/20151018MenoscasasemaiscarasparaarrendaremLisboaenoPorto
http://expresso.sapo.pt/economia/20160508Imobiliariasestimamsubidade40nasrendasemLisboa
http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/preco_das_casas_no_centro_historico_de_lisboa_disparou_22_em_2015.html
[2] Referência ao filme “Lisboetas” 2004, da autoria de Sérgio Tréfaut
[3] http://www.dn.pt/sociedade/interior/arrendamentoclassicoestaadesaparecerdocentrodacidade5174101.html
[4] http://expresso.sapo.pt/sociedade/20151018MenoscasasemaiscarasparaarrendaremLisboaenoPorto
[5] http://www.independent.co.uk/news/world/europe/thedeathofvenicecorruptofficialsmasstourismandsoaringpropertypric
eshavestifledlifein10251434.html
[6] https://www.publico.pt/economia/noticia/ummilhaoveioaportugaleficoualojadoatravesdaairbnb1720510
[7] http://www.alep.pt/sobreaalep/
[8] http://www.jornaldenegocios.pt/economia/impostos/detalhe/portugal_destaca_isencao_fiscal_e_seguranca_para_atrair_investimento_de_reformados_franceses.html
[9] de acordo com os dados do Registo Nacional do Turismo
[10] dados de Março de 2016
[11] http://www.visitlisboa.com/getdoc/99d1e4978a2b42bfbdc98c2b19e084c7/NovasunidadeshoteleirasemLisboa.aspx
[12] http://ionline.sapo.pt/500069
[13] http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/vao_abrir_mais_40_hoteis_em_lisboa_nos_proximos_dois_anos.html
[14] https://www.publico.pt/local/noticia/haounaohoteisamaisprojectadosparaabaixapombalina1629222
[15] http://www.diarioimobiliario.pt/Entrevistas/Sectorimobiliariorepresentaumdosinvestimentosmaisapelativos
[16] http://noticias.cbre.pt/artigodeopinioestamosperanteumaretomarealdemercadoounumafasedepuraespeculaco/

Fonte:

Publicado a 7 de Julho no site a archdaily.com
por Ana Bigotte Vieira, Catarina Botelho, Joana Braga, António Brito Guterres, Leonor Duarte, Luisa Gago, Luís Mendes

1150 casas candidatas à reabilitação urbana

A primeira vaga de candidaturas ao programa Reabilitar para Arrendar envolve 1155 fogos, o que supera largamente a dotação inicial da medida de apoio à recuperação de imóveis degradados para colocar no mercado de arrendamento, que é de 50 milhões de euros. O presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), Vítor Reis, garante, em declarações ao PÚBLICO, que os proprietários podem continuar a apresentar candidaturas, porque “o programa será reforçado e é auto-sustentável”.

A iniciativa financiada em 25 milhões de euros pelo Banco Europeu de Investimento (BEI) e em 15 milhões de euros pelo Banco do Desenvolvimento do Conselho da Europa, asseguraempréstimos aos proprietários a uma taxa de juro fixa mais baixa que a do mercado (2,9%), mas implica a colocação dos imóveis no mercados de arrendamento com rendas condicionadas (mais baixas).

Tal como já tinha garantido o ministro do Ambiente, Jorge Moreira da Silva, que tutela a habitação, o presidente do IHRU adianta que desde a primeira hora que o BEI manifestou disponibilidade para assegurar um novo empréstimo, que está a ser negociado.

“A continuação do programa dependia da adesão dos proprietários e essa prova já foi superada”, adianta Vítor Reis, que destaca, como comprovativo desse interesse e para além das candidaturas apresentadas, os mais de mil acessos ao simulador criado para o efeito, e as mais de 22 mil visitas à página do programa, no Portal da Habitação.

Sobre o rápido esgotamento do programa – quando já estão “comprometidos” mais de sete milhões de euros de investimento, o responsável garante que essa situação não se coloca. “O programa é aberto”, refere, explicando que para além dos financiamentos dos dois bancos, que vai ser reforçado, a iniciativa conta com uma dotação fixa de dez milhões de euros do IHRU, que não depende do Orçamento de Estado.  Destaca ainda que “o modelo é inovador face a outras iniciativas, porque é auto-sustentável, uma vez que as verbas que vão sendo reembolsadas pelos projectos aprovadas serão canalizadas para novas candidaturas”.

À iniciativa de apoio à reabilitação, lançada a 9 de Julho, estão a candidatar-se pequenos e grandes proprietários, como o comprova a discrepância entre as 411 candidaturas apresentadas e número de fogos envolvidos, que ascendem a 1155. Entre os grandes proprietários estão as misericórdias, que só no caso da do Porto já apresentou nove candidaturas.

Vítor Reis alega que “é indiferente quem apresenta as candidaturas”, lembrando que este programa não foi concebido para apoiar os proprietários mas sim para fomentar um mercado de arrendamento acessível”.

Os imóveis reabilitados destes empréstimos têm de praticar uma renda condicionada, que não pode ultrapassar 6,7% do seu Valor Patrimonial Tributário (VPT). O IHRU esclarece, no entanto, que para efeitos do cálculo do valor da renda máxima, deverá ser considerado o VPT recalculado com o coeficiente de vetustez igual a 1, que resultar após a intervenção realizada no edifício. Ou seja, haverá uma actualização do valor do imóvel para efeito de fixação do valor da renda.

A obrigatoriedade de praticar a renda condicionada manter-se-á até ao reembolso integral do empréstimo que, no limite, terá de ser feito em 15 anos. O empréstimo pode cobrir 90% do custo da recuperação, incluindo estudos e projectos.

Das 411 candidaturas apresentadas nas primeiras quatro semanas do programa, 376 estão em fase de instrução, ou seja, aguardando que sejam completadas com informação necessária, e 11 já foram aprovadas, envolvendo um investimentos de 7,4 milhões de euros. A excepção de um, todos os pedidos já aprovados estão localizados na zona Sul, maioritariamente na Grande Lisboa, envolvendo 5,7 milhões de euros.

A única candidatura a Norte é do Porto, no valor de 1,6 milhões de euros e foi apresentado pela Santa Casa da Misericórdia do Porto, que tem mais oito a aguardar aprovação.

O IHRU criou um simulador para permitir aos proprietários avaliarem a relação entre investimento e receitas potenciais. O acesso ao simulador, onde já foram realizadas 1047 operações, está disponível no Portal da Habitação, e é um passo indispensáveis para a conclusão e submissão do formulário da pré-candidatura.

Fonte: Publico

A moda que deu outra vida ao imobiliário

O apartamento erguia-se sobre a Avenida de Roma. O chão de madeira corrido, os azulejos antigos, e as memórias daquele lugar faziam-lhe lembrar a infância. Ana, de 55 anos, tinha nascido naquela zona de Lisboa, mas mudara-se há cinco anos e meio para Macau, onde era assessora do turismo da região.

Não pensava para já em regressar, mas como muitos outros investidores – portugueses e, sobretudo, estrangeiros – decidiu que esta era a altura certa para comprar casa em Lisboa. “As casas baixaram bastante de preço em relação a quando vivia [em Portugal], e esta zona antigamente era demasiado cara para o meu orçamento”, contou ao Observador. “Por outro lado, pensei que seria mais rentável aplicar o dinheiro que tinha em imobiliário do que nos juros praticamente nulos dos bancos.”

Nos primeiros três meses de 2015, as transações de alojamentos já subiram mais 38,3% do que no mesmo período de 2014. E, no ano passado, pela primeira vez desde a entrada da troika em Portugal, os preços das casas entraram em ascensão. Os responsáveis? Reabilitação urbana, vistos Gold, regime dos residentes não-habituais e turismo residencial de curto prazo. Com o virar do ano, a tendência intensificou-se e, como Ana, chegaram muitos mais investidores.

“Vamos arrendar a casa e, se voltarmos para Portugal, iremos para lá viver. Gostaríamos de a arrendar na modalidade de curto prazo, mas como estamos longe é difícil, por isso optámos pelo arrendamento clássico”, afirmou Ana, que decidiu encarregar-se das obras do apartamento na Avenida de Roma.

Chegou o momento da reabilitação urbana: “as pessoas estão a voltar às cidades”

Se 2014 ficou marcado pela recuperação dos preços das casas, tendo os imóveis no final do ano ficado – pela primeira vez em três anos – mais caros do que no inicio, em 2015 o mercado imobiliário ganhou um novo dinamismo. Entre janeiro e março, o total de imóveis transacionados registou a maior variação desde 2010 e 78,4% correspondeu a casas usadas. As vendas deste tipo de imóveis já cresceu 46,7% desde o final de 2014, revelou o INE. Já as transações de imóveis novos aumentaram 14,6% no mesmo período.

Construtores civis a renovar um edifício no centro histórico de Lisboa (João Cortesão/AFP/Getty Images)

Para Carlos Vasconcellos, antigo líder executivo da PT Comunicações e atual presidente e fundador da Quantico – uma empresa líder de mercado em investimentos na área da reabilitação urbana em Portugal – é mesmo a recuperação de casas antigas nos centros históricos de Lisboa e Porto que está na base do novo impulso do mercado imobiliário.

“O espaço para novas construções é muito reduzido e, nas zonas históricas, está a haver um retorno. Se antigamente as pessoas iam para os subúrbios, agora estão a voltar às cidades. Os centros urbanos estão mais inteligentes em termos de transportes públicos, em termos de energia e agora as pessoas vêm de fora das cidades para os centros históricos para irem ao ginásio, para ver um concerto. E a única forma de vir efetivamente para o centro é reabilitando-o. Isto já se faz sentir em Lisboa e também começa agora a notar-se muito no Porto. Há um novo modo de vida diferente que está a puxar pela reabilitação”, explica o fundador da Quantico ao Observador.

No primeiro trimestre de 2015, na Área Metropolitana de Lisboa e nos Açores, o número de pedidos para obras de reabilitação cresceu respetivamente 30,4% e 43,2%, desde o mesmo trimestre do ano passado, refere o INE.

“Há uma mudança de paradigma. Antes as cidades eram vistas como poluídas e mal organizadas para viver. Agora é o oposto: a qualidade de vida subiu nos centros urbanos”, afirma Carlos Vasconcellos (Artur Machado/Global Imagens)

Em 2008, as economias mundiais mergulharam no que ficaria conhecida como a “Grande Recessão”. O mercado imobiliário, embalado pela crise dos empréstimos subprime, tinha levado um corte de 10% no valor das casas em termos de média global, de acordo com o Fundo Monetário Internacional (FMI). “Contudo, em 2011/2012, a situação começou a alterar-se, explica Carlos Vasconcellos. Tal deve-se à configuração de quatro grandes fatores que impulsionaram o mercado da reabilitação“, apurou o Observador.

Mudança na lei muda o mercado

Clarisse, de 43 anos, nasceu em França onde sempre viveu. Filha de emigrantes e casada com um francês, “por agora não tenciona voltar a Portugal”, mas sentiu que tinha chegado “a altura em que tínhamos possibilidade financeira de fazer um investimento”, contou ao Observador. Em conjunto com o marido, adquiriu um apartamento em Lisboa, na zona da Lapa, para arrendamento de curto-prazo.

“Quando decidimos procurar um apartamento para adquirir, visitamos na Internet vários sites de agências imobiliárias portuguesas. Primeiro, estávamos mais orientados para Cascais e Oeiras. Depois, pensámos que, para as nossas férias, para a nossa reforma muito futura e para arrendamento turístico, era melhor ficarmos perto do centro turístico lisboeta. No início, [procurámos] mais em Alfama e nos arredores da Estação de Santa Apolónia. Mas os apartamentos que nos interessavam, apesar de serem mais típicos, eram muitos velhos e precisavam de muitos trabalhos de renovação. E nós, com a distância e a nossa incapacidade de negociar, não nos sentíamos dispostos a renovar qualquer apartamento. Assim, desviámos atenções para a Lapa, para a zona das embaixadas, e para o circuito do elétrico mais conhecido pelos turistas – mesmo em frente à Assembleia”, contou.

No contexto do arrendamento, Carlos Vasconcellos explica que a antiga lei em vigor protegia mais os inquilinos do que os proprietários, devido às rendas difíceis de atualizar. “Percebeu-se que esta lei não era sustentável, e [com a alteração da lei] surgiu a necessidade de fazer obras.

Mas “também mudou a mentalidade das pessoas perante o arrendamento: os jovens pensavam que iriam ficar em Portugal, e todos pensavam em comprar casa própria (e uma segunda, e uma terceira para férias). Ninguém pensava em arrendar. Isto mudou também. Começou a haver uma tendência dos jovens que ou não têm emprego de todo ou não têm um emprego satisfatório em Portugal, e pensam em ir para fora. Começa a haver pessoas que devido à incerteza do posto de trabalho e ao aumento da mobilidade pensam em arrendar casa”.

“Lisboa virou moda”, afirma Maria Matos (Patrícia de Melo Moreira/AFP/Getty Images)

Lisboa na “moda”

Para Maria Matos, diretora de agência da empresa de mediação internacional Re/Max, “Lisboa virou moda e não havia camas suficientes para albergar os turistas. Lisboa começou a aparecer no mapa turístico mundial e com a ajuda de algumas iniciativas da Câmara e isso trouxe resultados. Cresceram o número de hostels e o ‘short term renting’ (arrendamento de curto prazo), e perante isto, os investidores portugueses quiseram aproveitar a oportunidade.”

Lisboa parece ser um “destino turístico que está muito na moda”, afirma Clarisse ao Observador. É uma cidade “dinâmica” onde “para arrendamento turístico haverá sempre pessoas, mesmo em período de crise”.

Para a investidora lusodescendente, “neste período de crise económica [a compra do apartamento na Lapa] é uma maneira de ajudar o meu país antes que os estrangeiros comprem tudo. É a minha participação, uma maneira de lembrar aos meus filhos as suas origens: saber de onde eles vêm para saber para onde vão”.

Vistos Gold. Positivo para “vender” Portugal, mas com uma sombra

Em terceiro lugar estão os (polémicos) Vistos Gold. “Esta foi uma medida extremamente positiva para vender o país no estrangeiro” afirma Carlos Vasconcellos, o CEO da Quantico ao Observador. “Com a instituição dos Golden Visa cresceu o apetite por Portugal. Na China, foi o próprio governo chinês que elegeu Portugal como um bom destino de investimento na Europa – temos o exemplo das compras de empresas como a REN ou a EDP, compradas por chineses. Os portugueses têm uma tradição antiga de receber estrangeiros, sendo que há uma grande recetividade, e o povo chinês sente-se confortável e seguro em Portugal”, afirma.

“Os Golden Visa vieram reorientar os investimentos para Portugal. Os chineses não são o tipo de estrangeiros que querem viver em Portugal, quase na sua totalidade, a atribuição de vistos Gold foi em investimento imobiliário com arrendamento posterior em vista. Com outro tipo de perfil, os brasileiros também acedem aos Golden Visa mas com o intuito de terem uma segunda casa em Portugal, e não para arrendamento sendo que há uma ligação forte ao país”, explica Carlos Vasconcellos.

Segundo afirmou Maria Matos ao Observador, “o mercado começou a recuperar no início do ano passado, um bocadinho fruto dos vistos Gold, e não de investidores portugueses. No segundo semestre do ano passado, os investidores portugueses entraram em cena ao perceberem que o mercado se estava a começar a mexer em Lisboa. Estes investidores portugueses começaram a dedicar-se à reabilitação porque tinham a perceção que tão cedo não iria haver espaço na construção. Também há chineses e franceses que compram os prédios e os recuperam, sendo que para além dos Golden Visa procuram fazer cá negócio. Os investidores franceses, suecos e russos começaram a perceber que Portugal era uma oportunidade”.

De acordo com Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), o escândalo de corrupção associado ao programa dos vistos Gold travou o crescimento do mercado residencial em 25%. Em Dezembro do ano passado, a atribuição de vistos deste tipo caiu 50% relativamente ao mês anterior, altura em que foram detidos (a 13 de Novembro) 11 altos quadros da Administração Pública por suspeitas de envolvimento num esquema de corrupção de atribuição ilegal de vistos Gold.

A invasão dos residentes não habituais

“Já no resto da Europa – há um forte boom de europeus a investir em Portugal como franceses, holandeses, suecos, nórdicos e ingleses – o que é procurado é o regime fiscal dos Residentes Não Habituais”, afirma o antigo CEO da PT Comunicações.

Mais de uma em cada cinco casas vendidas em Portugal em 2014 foi comprada por um estrangeiro e estima-se que o mercado imobiliário português tenha crescido na casa dos dois dígitos (9% a 15%) no ano passado, embalado sobretudo pela procura de investidores estrangeiros, segundo as estimativas preliminares da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP).

Turistas sentados numa esplanada usufruem da nova zona ribeirinha da Ribeira das Naus, localizada entre o Terreiro do Paço e o Cais do Sodré, 15 de julho, em Lisboa (Tiago Marques/ Lusa)

O regime dos Residentes Não Habituais, para além dos vistos Gold, tem atraído investidores estrangeiros sobretudo oriundos da Europa. “Este regime fiscal aplica-se a quem não tiver tido rendimentos nos últimos 5 anos em Portugal, podendo assim usufruir de uma taxa fiscal única de 20% sobre os rendimentos. [Para usufruir deste benefício] estes estrangeiros têm que ter alguma qualificação, atraindo assim pessoas interessantes para o desenvolvimento do país.”

O pré-requisito é que “passem pelo menos 180 dias em Portugal. Por exemplo, se a pessoa ganhar 200.000 de euros em França, paga impostos na ordem ou acima de 50%. Em Portugal [sob este regime fiscal] paga 20% fixos de IRS desde que venha cá 180 dias por ano”, explica. De acordo com o fundador da Quantico, enquadram-se neste regime muitos “reformados que procuram viver em Portugal devido à segurança, ao clima, aos transportes, considerando que os preços em França são cerca de 2 a 3 vezes superiores aos de Portugal.” Se um reformado receber pensões no estrangeiro, sob este regime, só precisa de pagar os 20% de IRS em Portugal sem que exista dupla tributação no país de origem.

Procura dispara nos centros históricos. A caminho da recuperação?

“Lisboa encontra-se neste momento com preços muito inflacionados que atingem valores quase “irreais” nas zonas da Baixa, Marquês de Pombal e Graça, começando agora o perímetro a alargar-se para Benfica e Avenidas Novas. Os preços não vão subir mais, vão estabilizar e se caminhamos para a recuperação (ou eventualmente para uma bolha especulativa) tem a ver com o dinamismo que se dá à cidade, isto é, se conseguirem manter Lisboa no mapa turístico”, explica Maria Matos ao Observador.

Para Carlos Vasconcellos, o modelo de negócio da reabilitação urbana “é sustentado e sustentável, tendo a característica de ser financiado por capital estrangeiro e não por crédito. Está a entrar dinheiro novo na economia, vindo de fora, e os empréstimos são concedidos pela banca de forma muito cautelosa.” Por outro lado, afirma que “há um outro fenómeno que está a ajudar a tudo isto: hoje não há mercado de dívida. Os juros estão negativos, por isso os investidores preferem não depositar e investir neste tipo de ativos imobiliários.”

De acordo com os dados do Banco de Portugal, a evolução de crédito concedido à habitação ainda não mostra uma retoma significativa que possa explicar um impulso no investimento imobiliário.

Contudo, em maio deste ano foram apenas atribuídos seis vistos Gold. Os vistos correspondem a um investimento total de 4 milhões de euros, o que representa uma queda abrupta face ao valor de 54 milhões de euros registados no mês anterior, segundo a Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário (CPCI). “Será que o nosso país, em maio, deixou de ser atrativo para os investidores estrangeiros? Será que os investidores se mantêm, e estamos apenas perante questões de ordem burocrática?”, questiona a organização.

Já os dados mais recentes da Cushman & Wakefield sobre o investimento imobiliário estrangeiro para o mercado comercial parecem contrariar esta informação. De acordo com a empresa de mediação internacional, nos primeiros cinco meses de 2015, o setor registou o maior investimento em 15 anos no valor de 800 milhões de euros – correspondendo 600 milhões desse valor a investimento estrangeiro. Estes números não incluem o segmento residencial onde se foca mais o programa dos vistos dourados.

Apesar de tudo, a CPCI deixa o recado: o interesse dos investidores “tem-se mantido a níveis elevados, depois de terem sido ultrapassadas as questões levantadas pela Operação Labirinto”.

* Texto editado por João Cândido da Silva

Fonte: Observador

Reabilitar e Arrendar

Os proprietários vão ter acesso a uma linha de financiamento, contratada com o Banco Europeu de Investimento (BEI) para realizarem obras de reabilitação nos seus imóveis. Beneficiarão de taxas de juro reduzidas e a única condição é que, enquanto decorra o reembolso dos valores, os prédios terão de ser colocados no mercado do arrendamento e de praticar renda condicionada. A garantia dada às construtoras é que o novo financiamento estará no terreno no início do segundo trimestre de 2015.

O Governo está apostado em "continuar o desenvolvimento do mercado do arrendamento" e uma das vias para isso "é o programaReabilitar para Arrendar em imóveis privados, desde que sejam colocados no mercado para arrendamento", disse ao Negócios o ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia. Jorge Moreira da Silva, numa conversa sobre o mercado do arrendamento, explicou também que o programa arranca com uma disponibilidade de 50 milhões de euros "e já está desenhado", faltando apenas afinar "alguns formalismos".

Os 50 milhões iniciais, "depois de serem gastos, poderão dar origem a novas tranches idênticas", revela Reis Campos, presidente da Confederação da Construção e do Imobiliário. "São valores reduzidos se tivermos em consideração as necessidades de reabilitação urbana que estão identificadas, mas são, naturalmente, muito bem vindos", afirma Reis Campos.

Os municípios beneficiam de um programa semelhante desde 2013, mas os proprietários privados ficaram sempre excluídos, apesar de essa ser uma das 52 medidas incluídas no compromisso assinado entre o Governo e os empresários da construção em Março de 2013.  O programa só agora sairá do papel e Reis Campos tem a indicação de que tal acontecerá em Abril. Oficialmente, Moreira da Silva não se compromete com prazos, mas adianta que está "para breve".

O modelo de financiamento deverá ser muito simplificado, abrangendo imóveis em qualquer ponto do país, adianta Reis Campos. O prazo de reembolso "deverá ser da ordem dos 15 anos e o investimento privado será financiado em 80%", ou seja, os proprietários terão sempre de entrar com uma fatia de 20% do total do investimento que terão de conseguir por outras vias. As taxas de juro do empréstimo via BEI não estão ainda totalmente fechadas.

À partida, nada impede os proprietários de amortizar o financiamento antes dos 15 anos, admite Reis Campos. No entanto, e, pelo menos enquanto essa conta não ficar fechada, os imóveis que beneficiaram da reabilitação através deste programa terão de praticar uma renda condicionada. O Governo reviu recentemente a legislação que regula as rendas condicionadas. Na prática, a negociação darenda é livre, mas não pode ultrapassar um limite fixado em função do valor patrimonial do imóvel.

Fonte: Sabado