A influência política no mercado imobiliário

Desde há muito que conhecemos o apetite pelo poder político sobre o mercado imobiliário. É assim por Terras Lusas, é assim um pouco por esse Mundo fora.

Vem isto a propósito das notícias saídas na imprensa nos últimos tempos, relacionadas com intervenções do Estado no mercado imobiliário, a diferentes níveis. Tanto a Câmara Municipal de Lisboa, como o Governo através do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, pretendem intervir no mercado da reabilitação urbana e do arrendamento.

Como? Vamos por partes.

1) A Câmara Municipal de Lisboa

A CML pretende oferecer habitação na cidade a rendas baixas. Entende-se o objectivo. Eu próprio já o disse por diversas vezes, que as rendas residenciais em Lisboa são elevadas e os preços de venda ainda mais, afastando investidores em buy-to-let. Sem eles, dificilmente teremos mercado de arrendamento.

Vai disto, a CML intervém, disponibilizando terrenos e prédios para os privados reabilitarem. É um género de PPP - Parceria Público-Privada que faz sentido desde que as condições sejam interessantes, para ambas as partes e não endivide ou condicione futuramente o Estado (neste caso, a Câmara).

O objectivo será de disponibilizar ao mercado apartamentos de tipologia T0 a T2, em áreas de intervenção previamente definidas, com rendas entre € 250 e € 450 por mês, logo bem abaixo das rendas médias praticadas hoje em dia. A Câmara, como se disse, disponibiliza os imóveis, o investidor constrói, pode ficar com os mesmos durante 35 anos (recebendo as rendas, claro está) e, no final, os apartamentos construídos revertem para a Câmara.

Assim, temos:

• Do lado do investidor: não necessita de comprar terrenos e prédios, investe apenas na construção e fica com o negócio do arrendamento;
• Do lado da Câmara, disponibiliza imóveis devolutos, não investe qualquer quantia nos mesmos e ao fim de 35 anos, fica com eles construídos.

Assumindo que um investidor / construtor pode realmente dispor dos imóveis sem qualquer custo, vejamos se o negócio é interessante com base nos seguintes pressupostos:

• Tipologia: T0
• Área Bruta Privativa: 40 m2
• Índice de Circulações: 25% (tipicamente superior numa reabilitação de imóvel já existente)
• Renda mensal: € 250 (assume-se constante)
• Custos: 20% das rendas
• Custo intervenção (total, com IVA): € 1.000 /m2

Com base nos pressupostos acima enumerados, assumindo então o arrendamento por 35 anos e uma ocupação plena do apartamento (que na realidade não acontecerá), a rentabilidade do investidor será de 3,1%, antes de impostos. Esta taxa é real (as rendas foram assumidas como constantes) e bruta. Em termos comparativos com investimentos alternativos, podemos referir que o Estado Português tem uma emissão obrigacionista de longo prazo, vencendo em 2041 (daqui por 25 anos), com um cupão de 4,1% (bruto e nominal).

Eventualmente, o custo da reabilitação pode ser inferior, mas não será muito mais do que o valor apontado. Como sabemos bem, uma reabilitação normalmente fica sempre mais dispendiosa que uma construção de raiz. Mas, em qualquer caso, há sempre entradas e saídas dos imóveis, nunca se recebendo a renda durante um ano inteiro.

Pergunta: alguém investe a 35 anos, em imobiliário, para ter uma rentabilidade média anual bruta de 3,1%? Talvez um Fundo de Pensões ou um Fundo Soberano, em determinado tipo de imóveis em localizações prime, mas além disso, não creio. Por isso, do ponto de vista do investidor, tenho dúvidas que este produto seja interessante.

Num próximo artigo, olharemos para a intervenção que o Governo planeia no mercado da reabilitação urbana.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Main Thinker, Out of the Box

"Mais vale tarde do que nunca"

Preferia, como sempre prefiro, dizer ‘mais vale tarde do que nunca’, mas em rigor só posso arriscar um tímido aplauso por reconhecer que é positivo, tendo no entanto de sublinhar que é ainda muito pouco e já tardava há muito.

Refiro-me à abertura de uma há muito prometida linha de crédito, a juros favoráveis avalizados pelo Estado, destinada a obras de Reabilitação Urbana a desenvolver por particulares, com vista a arrendamento urbano a preços controlados, ditos menores do que os praticados no mercado.

A verba agora disponibilizada, metade de uma tranche de 50 milhões, é uma pequena gota de água para as necessidades do país em matéria de Reabilitação Urbana. E o que se oferece não é um subsídio a fundo perdido - é apenas um empréstimo com juros, favoráveis, mas juros de um empréstimo que, como é normal, será devolvido.

Devolvido e com um retorno muito maior para a economia pois, sabe-se há muito, o investimento na tão necessária Reabilitação Urbanaé uma aposta segura, urgente e indispensável para que o imobiliário volte a consolidar-se como um dos motores do nosso desenvolvimento.

Começa aliás a ser reconhecido de forma mais evidente que este sector deveria ter sido poupado à fúria do assalto fiscal que a nossa história recente registou, desde logo por ser um dos esteios para a manutenção de muito emprego, parte desse que uma vez perdido é igualmente de muito difícil recolocação noutros sectores.

Erros e atrasos como os verificados são também responsáveis pelo ritmo lento da nossa recuperação, tanto mais frágil quanto o seu sucesso depende igualmente da existência de conjunturas externas minimamente favoráveis, condição que se sabe ser difícil de assegurar nos tempos que correm.

Por tudo isto, as medidas agora anunciadas são positivas, posto que já tardassem há muito e posto que sejam ainda muito tímidas. Espero bem que não sejam medidas próprias do calendário presente e que venham a ter continuidade no futuro, com reforço, independentemente de quem tiver de gerir esse futuro.

É que a Reabilitação Urbana, num país onde, em números redondos, há um milhão de casas a precisar de obras mais ou menos profundas, é uma opção indiscutível para o futuro do próprio país, como é consensual há muito tempo, como sempre tenho sublinhado nas reflexões que faço em torno do mercado imobiliário português.

Sempre a visar a conciliação permanente dos interesses das empresas do sector com os interesses da Economia Portuguesa e das famílias portuguesas - único caminho para devolver ao sector imobiliário o papel que este deve e tem de desempenhar na recuperação global do país moderno que queremos a voltar a ser.

O nosso património construído tem o direito de projectar a respectiva qualidade e de assumir-se como bom destino para investimentos, nacionais e estrangeiros, pelo que se justifica todos os incentivos para a Reabilitação Urbana, incluindo aqueles, como o que entrou há dias em vigor, destinados à reabilitação para o arrendamento a preços controlados.

Luís Lima *Presidente da APEMIP

Fonte: Sol

25 milhões para reabilitar para arrendar

O Governo assinou o contrato de financiamento relativo à primeira tranche de financiamento do Banco Europeu de Investimento (BEI) aoInstituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) para o programa "Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível". Serão, para já, 25 milhões de euros, de um total de 50 milhões, que chegarão depois aos investidores do sector da habitação, públicos e privados, que pretendam reabilitar imóveis destinados à habitação com mais de 30 anos. Estes terão, posteriormente, de ser obrigatoriamente colocados no mercado em regime de arrendamento condicionado.

Esta linha de financiamento terá taxas de juro mais baixas do que as praticadas pela banca e que deverão rondar os 3% a 3,5%, de acordo com fontes contactadas pelo Negócios. Os empréstimos poderão atingir os 80% do valor total das obras de reabilitação que oproprietário se disponha a fazer - tendo estes de entrar com a restante fatia de 20% - e deverão ser reembolsados num prazo que pode ir até aos 15 anos.

Durante esse período, uma única condição: os fogos reabilitados deverão ser colocados no mercado em regime de arrendamento condicionado, ou seja, com uma renda que será calculada em função do valor patrimonial tributário da habitação.

Este programa estava já previsto desde 2013 e foi uma das 52 medidas incluídas no compromisso assinado entre o Governo e os empresários da construção em Março de 2013. O financiamento tem vindo a ser negociado com o BEI e só agora sairá do papel.

A medida, há muito esperada pelo sector da construção, é bastante aplaudida. Reis Campos, presidente da Confederação da Construção e do Imobiliário, frisa que "esta é a primeira vez que se disponibilizam instrumentos de financiamento direccionados para particulares" e que "há dois anos que se espera, pelo que a medida só peca por tardia". Assim, acrescenta, "é importante garantir que as verbas poderão ser usadas o mais rapidamente possível, com uma operacionalização rápida e o mínimo possível de burocracias".

Outra crítica é apontada ao volume de financiamento que será colocado à disposição dos proprietários e investidores. "50 milhões é pouco para as necessidades do país e se tivermos em conta que temos um parque habitacional com cerca de 1,5 milhões de habitações a necessitar de habitações". Pelas contas da Confederação da Construção e do Imobiliário, seriam necessários pelo menos 38 mil milhões de euros.

A ideia é que este valor seja alavancado pela banca comercial e, por outro lado, os fundos europeus do Portugal 2020 deverão também ser alocados a iniciativas idênticas. Moreira da Silva, ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia, tem falado em valores que poderão ascende aos dois mil milhões de euros.

O programa "Reabilitar para Arrendar – Habitação Acessível" foi lançado dia 9 de Julho, numa cerimónia pública no Ministério do Ambiente e contou com a presença do vice presidente do Banco Europeu de Investimento (BEI), Ramón Escolano. 

Fonte: Jornal de Negócios

Reabilitar para arrendar

Jorge Moreira da Silva, ministro do Ambiente Ordenamento do Território e Energia, revelou que o programa Reabilitar para Arrendar, que pela primeira vez será de acesso por parte de privados, será apresentado esta semana e terá uma dotação de 50 milhões de euros.  

“Este fundo pela primeira vez vai permitir o envolvimento de privados. Tratam-se de 50 milhões de euros que foram contratualizados com o Banco Europeu de Investimento (BEI) que vão permitir a reabilitação urbana para efeitos de arrendamento urbano com regime de renda condicionada. Essa matéria conhecerá a sua apresentação na próxima semana”, disse o governante na sexta-feira (dia 26), durante o pequeno almoço-conferência “O Balanço das Reformas do Mercado Imobiliário”, organizado pela Vida Imobiliária.

No final do evento, Jorge Moreira da Silva adiantou, em declarações aos jornalistas, que a linha de crédito de 50 milhões de euros terá taxas de juro bonificadas, mas não quis levantar mais o véu sobre o tema: “Prefiro anunciar essa matéria depois da formalização com o BEI, que está prevista para 9 de julho”.

De referir que o setor da construção espera há meses por novidades relativamente ao funcionamento do programa Reabilitar para Arrendar para privados. Já existe para candidaturas de municípios, mas agora os particulares que queiram reabilitar os seus edifícios degradados para depois os colocarem no mercado de arrendamento também vão poder fazê-lo.

Fonte: Idealista

REABILITAÇÃO E ARRENDAMENTO NÃO FORAM PRIORIDADES

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana IP (IHRU) apresentou recentemente o estudo '25 anos de esforço do Orçamento de Estado com a habitação', com a finalidade principal de conhecer com o detalhe possível, os montantes que em cada ano, entre 1987 e 2011, foram orçamentados e despendidos pelo Estado com os vários programas públicos relacionados com o sector da habitação.

Segundo o presidente do IHRU, Vítor Reis, a “escolha deste intervalo de 25 anos resultou por um lado, do facto de que os últimos dados disponíveis no momento em que o estudo foi iniciado se reportavam a 2011 e, por outro, porque o ano de 1987 representou um momento de consolidação das mudanças ocorridas entre 1982 e 1985 nas políticas públicas do sector da habitação”.

No entanto este levantamento permitiu perceber que, ao longo destes 25 anos, houve um grande desequilíbrio das verbas disponibilizadas pelo Estado com as diferentes políticas públicas, tendo-se gasto “cerca de sete mil milhões de euros em bonificações de juros de crédito destinado à construção ou à aquisição de habitação, ao passo que o investimento nos programas de realojamento,incentivos ao arrendamento e programas de reabilitação, apenas alcançou um peso de 14,1%, 8,4% e 1,7%, respectivamente”, explica ainda o arquitecto.

Esta opção de investimento resultou das circunstâncias vividas à data, em que o Estado e a sociedade em geral estavam focados numa lógica de expansão urbana, construção nova e aquisição de casa própria, tendo ficado de fora os programas de arrendamento e de reabilitação urbana. Entre 2001 e 2011, o país perdeu 400 mil prédios anteriores ao ano de 1945, resultante da opção por recurso à via das demolições.

Em Portugal, e no período em análise, a aposta na expansão urbana, construção nova e aquisição de casa própria, condicionou a aposta na reabilitação urbana e no arrendamento. Esta situação fez com que, em vários anos, não tivessem sido esgotadas as dotações que estavam orçamentadas: “Programas como o RECRIA, que tinha como objectivo promover a recuperação de edifícios degradados, considerando as características arquitectónicas, culturais e sociais do edifício, ou do conjunto a intervencionar, visando proporcionar melhores condições de habitabilidade à generalidade dos inquilinos e melhoria da qualidade de vida nos centros urbanos, ficaram com verbas por gastar. A política não se encontrava orientada para reabilitar, mas sim para fazer de novo. Em regra, as execuções anuais foram sempre inferiores a 10 milhões de euros”, avança Vítor Reis.

Para o presidente do IHRU, a solução para a inversão destes valores passa “pela agilização de processos relativos à reabilitação urbana, que, nas actuais circunstâncias económicas, orçamentais e sociais, constitui a oportunidade de, no curto prazo, gerar emprego e actividade económica com benefícios na energia, no ambiente e na qualidade de vida das cidades”.

Com efeito, a política do ordenamento do território do Governo dá prioridade a uma aposta num paradigma de cidades com sistemas coerentes e bairros vividos.

Dinamizar o mercado de reabilitação urbana

Questionado sobre a forma de como se pode dinamizar o mercado da Reabilitação Urbana, Vítor Reis refere que a alteração ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, operada pela Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto, “constituiu um passo decisivo no sentido da agilização e dinamização da reabilitação urbana, flexibilizando e simplificando os procedimentos de criação de áreas de reabilitação urbana, criando um procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas e regulando a reabilitação urbana de edifícios ou fracções, ainda que localizados fora de áreas de reabilitação urbana, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em que se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir-lhes adequadas características de desempenho e de segurança”.

Assim, e através da publicação do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de Abril, pretende-se dar um impulso na área da reabilitação urbana, através da adopção de medidas excepcionais e temporárias de simplificação administrativa, que reforçam o objectivo de dinamização, de forma efectiva, dos processos administrativos de reabilitação urbana. 

Fonte: Sol

Reabilitar é a solução

Muito se tem falado sobre reabilitação urbana nos últimos tempos. Que é o motor, o balão de oxigénio, do setor imobiliário nacional. Que ajudará a dinamizar o mercado de arrendamento. Por outro lado, as taxas Euribor têm tocado mínimos históricos e os bancos estão a baixar os spreads cobrados no crédito à habitação, o que faz com que os portugueses, que por norma preferem comprar casa em vez de arrendar, voltem a sonhar com uma casa que seja sua. E agora, o que vai acontecer?

Foi a esta resposta que alguns dos principais intervenientes do setor tentaram responder na conferência “O arrendamento como base de uma sociedade mais dinâmica”, que se realizou dia 14, em Lisboa, no âmbito da II Semana da Reabilitação Urbana, que decorre até domingo, dia 19.  

A ideia é unânime. É preciso apostar e investir mais na reabilitação urbana para promover e dinamizar o mercado de arrendamento. 

“Nos últimos 25 anos, entre 1987 e 2011, o Estado gastou na habitação 9,6 mil milhões de euros. Desse montante, 73,3% foi em crédito à habitação e apenas 1,7% foi em reabilitação urbana de edifícios”, começo por dizer Vítor Reis, presidente do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana”. Uma ideia sustentada com um estudo realizado pela entidade.

Segundo o mesmo responsável, na reabilitação urbana, Portugal “não foi capaz de realizar um terço dos valores previstos nos vários orçamentos de estado”. “Nos últimos 50 anos, verificou-se uma mudança péssima, no sentido de se investir na habitação própria. Em 1960, mais de 60% das pessoas viviam em casas arrendadas e em 2012 são pouco mais de 20%”, exemplificou.

Para Vítor Reis, “para promover a reabilitação urbana é preciso apostar no mercado de arrendamento e não promover a habitação própria”. O problema é que a maioria das pessoas parece querer alimentar o sonho de querer viver numa casa que seja sua. “Há dias ouvi um jovem dizer que valia mais a pena pedir dinheiro emprestado ao banco para comprar casa que arrendar uma, porque a prestação está mais baixa. Então pergunto: E quem paga depois o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)? E o condomínio?”.

Já Menezes Leitão, presidente da direção da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), vais mais longe nas críticas. “Para apostar na reabilitação urbana é preciso que haja investimento”, argumentou, salientando que o Regime Excecional de Reabilitação Urbana (RERU), que entrou em vigor há um ano, “devia ser definitivo e não temporário [tem a duração de sete anos]”. 

Uma ideia, de resto, que Ricardo Pedrosa Gomes, vice-presidente da Confederação Portuguesa da Construção e Imobiliário (CPCI), e Fernando Silva, Presidente do Instituto Nacional da Construção e Imobiliário (INCI), desvalorizaram, preferindo enaltecer os pontos positivos diploma. Fernando Silva adiantou, ainda assim, que o RERU deverá ser definitivo, já que o período transitório em causa tem como objetivo testar o próprio diploma.   

Programa reabilitar para arrendar com novidades em breve

No final do ano passado, o secretário de Estado do Ordenamento do Território,Miguel de Castro Neto, anunciou, em entrevista ao idealista/news, que a estratégia do Governo para promover a reabilitação urbana e incentivar o investimento dos privados passa por um quadro legislativo mais ágil e fácil, a par de um pacote financeiro de 1,7 mil milhões de euros.

“Trabalhámos em sede do Portugal 2020 para conseguirmos apoiar em termos financeiros também os privados para fazerem mais operações de reabilitação urbana, além do apoio que já se dava ao setor público (…). Este pacote financeiro vai estar disponível para poder ser utilizado por particulares ou por empresas”, disse. 

Mais recentemente, o ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia.Jorge Moreira da Silva, adiantou, em entrevista ao Jornal de Negócios, que o Executivo está apostado em “continuar o desenvolvimento do mercado do arrendamento”, e que uma das vias para isso “é o Programa Reabilitar para Arrendar em imóveis privados, desde que sejam colocados no mercado para arrendamento”.

De acordo com o governante, o programa arranca com uma disponibilidade de 50 milhões de euros “e já está desenhado”, faltando apenas afinar “alguns formalismos”. 

Vitór Reis, quando questionado sobre este tema, prometeu novidades para breve. “O Programa Reabilitar para Arrendar não está ainda concluído, mas estará em breve”, disse, durante a conferência, salientando que “com o Portugal 2020 vai haver pela primeira vez financiamento para a reabilitação urbana”. 

“2015 é um verdadeiro teste para o mercado de arrendamento”

Ricardo Guimarães, diretor da revista Confidencial Imobiliário, que também marcou presença no evento, não tem dúvidas: “2015 é um verdadeiro teste ao mercado de arrendamento” em Portugal.

Segundo o responsável, o entrave ao arrendamento é mesmo o facto de os bancos estarem de novo mais disponíveis para o crédito à habitação. Os preços dos imóveis subiram 1,2% em 2014, o que aconteceu pela primeira vez desde 2007.

“Os spreads médios no crédito à habitação desceram de 3,7% para 2,9% em 2013. Agora fala-se que os spreads estão abaixo de 2%, mas atenção porque é só para alguns clientes”, revelou. 

Para Ricardo Guimarães, “a taxa média de juros no crédito à habitação ronda os 3%, somando a taxa Euribor e os spreads”, sendo que os empréstimos para a compra de casa subiram “20% entre a primeira e a segunda metade do ano passado”. “Fala-se de reabilitação e arrendamento, mas o mercado está do lado do crédito à habitação”, alertou.

Fonte: Idealista