Reabilitação urbana, uma “nova fase” para o setor da construção

O setor da construção está a dar sinais de retoma, depois de ter estado mergulhado numa enorme crise. E a reabilitação urbana é encarada agora com uma “inevitabilidade”. Para Fernando Oliveira da Silva, presidente do Instituto da Construção e do Imobiliário (InCI), recuperar edifícios antigos não é “a solução” que vem salvar a construção, mas não pode ser deixada para segundo plano.

“Este setor tem de ouvir, auscultar a procura, para ir afunilando a sua oferta”, disse o responsável, durante a conferência “Observatório: O Imobiliário em Portugal”, organizada pelo Jornal de Negócios – realizou-se dia 16 de Setembro.  

Segundo a publicação, também Manuel Reis Campos, presidente da Associação de Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN), marcou presença no evento: “Não tenho dúvidas que a reabilitação urbana assume uma nova fase para o setor”, referiu.

O responsável considerou que Portugal deve continuar a apostar na captação de investimento estrangeiro, nomeadamente através dos vistos gold: “O país deve continuar com este programa. Este investimento deve ser acarinhado”.

Já Manuel Salgado, vereador da Câmara Municipal de Lisboa com o pelouro do urbanismo – também esteve presente na conferência –, confirma que a mudança de paradigma, da construção nova para a reabilitação urbana, começou a ser visível na capital a partir de 2011: “O investimento passa a ser principalmente na reabilitação urbana”.

Também o homólogo do Porto, Manuel Correia Fernandes, admitiu que existem “sinais de retoma” na Invicta. É um passo importante para ir colocando fim ao problema da “obsolescência do parque construído” no centro da cidade, disse, citado pelo diário.

Fonte: Idealista

"REABILITAR PARA ARRENDAR" JÁ TEM 144 CANDIDATURAS

Em declarações ao Dinheiro Vivo, o presidente do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (entidade a quem cabe a gestão do programa), Vítor Reis, referiu que das 144 candidaturas já recebidas, 5 estão completas (ou seja reúnem toda a documentação exigida). A estas deverá ainda juntar-se dentro de pouco tempo a da Misericórdia do Porto, que tem 52 edifícios sinalizados para avançar. Ao que foi possível apurar, o custo da reabilitação deste lote de imóveis rondará os 10 milhões de euros.

O "Reabilitar para arrendar" arrancará com uma dotação inicial de 50 milhões de euros - sendo 50% financiados pelo Banco Europeu de Investimento; 30% pelo Banco de Desenvolvimento do Conselho da Europa e 20% pelo IHRU. A previsão é que esta verba seja absorvida ao longo destes próximos três anos, mas o valor poderá ser reforçado, se se esgotar Programa "Reabilitar para arrendar" já tem 144 candidaturas antes.

Uma das preocupações manifestada pelos proprietários tem exatamente a ver com os valores, considerados diminutos, para já disponíveis, ainda que o programa tenha merecido aplauso dos senhorios. Aliás, o programa esteve na origem da assinatura de um protocolo de cooperação entre o IHRU e a Associação Lisbonense de Proprietários , que vai criar um gabinete de apoio através do qual será reforçada a divulgação e o apoio aos senhorios.

O programa garante o financiamento de 90% do custo necessário para reabilitar o edifício (incluindo obras e projetos, por exemplo) e não impõe limites. Mas os estudos já feitos revelam que intervenções cujo custo exceda os 700 euros por metro quadrado serão inviáveis. Porquê? Porque o valor das rendas será condicionado e balizado por uma fórmula de cálculo. Idealmente, para que os encargos com o imóvel e com o pagamento do empréstimo sejam viáveis, o custo da reabilitação deve situar-se nos 300 a 400 euros por metro quadrado.

As regras determinam ainda que as obras tenham de ficar concluídas em 12 meses, prazo durante o qual não é exigida amortização de capital. O beneficiários destes empréstimos (que terão de ser pagos em 15 anos e terão uma taxa fixa de 2,9%) gozarão de um período de carência de juros de seis meses. O programa admite adiantar até 20% do empréstimo , sendo apenas exigida como garantia a hipoteca do imóvel em causa.

A exclusão das heranças indivisas tem uma justificação prática: é que, como sublinhou o presidente do IHRU, é necessário que do outro lado haja um interlocutor que responda e se responsabilize pelo candidatura, a execução do projeto e o pagamento do empréstimo.

Como a medida apenas se destina a casas para arrendar, os proprietários de apenas algumas frações num prédio também se podem candidatar garantir 90% do custo das obras que lhe cabe. Mas para tal terão de conseguir que os restantes proprietários também se candidatem ou paguem as obras, caso a fração não esteja arrendada.

Fonte: Dinheiro Vivo

REABILITAÇÃO E ARRENDAMENTO NÃO FORAM PRIORIDADES

O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana IP (IHRU) apresentou recentemente o estudo '25 anos de esforço do Orçamento de Estado com a habitação', com a finalidade principal de conhecer com o detalhe possível, os montantes que em cada ano, entre 1987 e 2011, foram orçamentados e despendidos pelo Estado com os vários programas públicos relacionados com o sector da habitação.

Segundo o presidente do IHRU, Vítor Reis, a “escolha deste intervalo de 25 anos resultou por um lado, do facto de que os últimos dados disponíveis no momento em que o estudo foi iniciado se reportavam a 2011 e, por outro, porque o ano de 1987 representou um momento de consolidação das mudanças ocorridas entre 1982 e 1985 nas políticas públicas do sector da habitação”.

No entanto este levantamento permitiu perceber que, ao longo destes 25 anos, houve um grande desequilíbrio das verbas disponibilizadas pelo Estado com as diferentes políticas públicas, tendo-se gasto “cerca de sete mil milhões de euros em bonificações de juros de crédito destinado à construção ou à aquisição de habitação, ao passo que o investimento nos programas de realojamento,incentivos ao arrendamento e programas de reabilitação, apenas alcançou um peso de 14,1%, 8,4% e 1,7%, respectivamente”, explica ainda o arquitecto.

Esta opção de investimento resultou das circunstâncias vividas à data, em que o Estado e a sociedade em geral estavam focados numa lógica de expansão urbana, construção nova e aquisição de casa própria, tendo ficado de fora os programas de arrendamento e de reabilitação urbana. Entre 2001 e 2011, o país perdeu 400 mil prédios anteriores ao ano de 1945, resultante da opção por recurso à via das demolições.

Em Portugal, e no período em análise, a aposta na expansão urbana, construção nova e aquisição de casa própria, condicionou a aposta na reabilitação urbana e no arrendamento. Esta situação fez com que, em vários anos, não tivessem sido esgotadas as dotações que estavam orçamentadas: “Programas como o RECRIA, que tinha como objectivo promover a recuperação de edifícios degradados, considerando as características arquitectónicas, culturais e sociais do edifício, ou do conjunto a intervencionar, visando proporcionar melhores condições de habitabilidade à generalidade dos inquilinos e melhoria da qualidade de vida nos centros urbanos, ficaram com verbas por gastar. A política não se encontrava orientada para reabilitar, mas sim para fazer de novo. Em regra, as execuções anuais foram sempre inferiores a 10 milhões de euros”, avança Vítor Reis.

Para o presidente do IHRU, a solução para a inversão destes valores passa “pela agilização de processos relativos à reabilitação urbana, que, nas actuais circunstâncias económicas, orçamentais e sociais, constitui a oportunidade de, no curto prazo, gerar emprego e actividade económica com benefícios na energia, no ambiente e na qualidade de vida das cidades”.

Com efeito, a política do ordenamento do território do Governo dá prioridade a uma aposta num paradigma de cidades com sistemas coerentes e bairros vividos.

Dinamizar o mercado de reabilitação urbana

Questionado sobre a forma de como se pode dinamizar o mercado da Reabilitação Urbana, Vítor Reis refere que a alteração ao Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro, que estabelece o regime jurídico da reabilitação urbana, operada pela Lei n.º 32/2012, de 14 de Agosto, “constituiu um passo decisivo no sentido da agilização e dinamização da reabilitação urbana, flexibilizando e simplificando os procedimentos de criação de áreas de reabilitação urbana, criando um procedimento simplificado de controlo prévio de operações urbanísticas e regulando a reabilitação urbana de edifícios ou fracções, ainda que localizados fora de áreas de reabilitação urbana, cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos e em que se justifique uma intervenção de reabilitação destinada a conferir-lhes adequadas características de desempenho e de segurança”.

Assim, e através da publicação do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de Abril, pretende-se dar um impulso na área da reabilitação urbana, através da adopção de medidas excepcionais e temporárias de simplificação administrativa, que reforçam o objectivo de dinamização, de forma efectiva, dos processos administrativos de reabilitação urbana. 

Fonte: Sol

Reabilitar é a solução

Muito se tem falado sobre reabilitação urbana nos últimos tempos. Que é o motor, o balão de oxigénio, do setor imobiliário nacional. Que ajudará a dinamizar o mercado de arrendamento. Por outro lado, as taxas Euribor têm tocado mínimos históricos e os bancos estão a baixar os spreads cobrados no crédito à habitação, o que faz com que os portugueses, que por norma preferem comprar casa em vez de arrendar, voltem a sonhar com uma casa que seja sua. E agora, o que vai acontecer?

Foi a esta resposta que alguns dos principais intervenientes do setor tentaram responder na conferência “O arrendamento como base de uma sociedade mais dinâmica”, que se realizou dia 14, em Lisboa, no âmbito da II Semana da Reabilitação Urbana, que decorre até domingo, dia 19.  

A ideia é unânime. É preciso apostar e investir mais na reabilitação urbana para promover e dinamizar o mercado de arrendamento. 

“Nos últimos 25 anos, entre 1987 e 2011, o Estado gastou na habitação 9,6 mil milhões de euros. Desse montante, 73,3% foi em crédito à habitação e apenas 1,7% foi em reabilitação urbana de edifícios”, começo por dizer Vítor Reis, presidente do Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana”. Uma ideia sustentada com um estudo realizado pela entidade.

Segundo o mesmo responsável, na reabilitação urbana, Portugal “não foi capaz de realizar um terço dos valores previstos nos vários orçamentos de estado”. “Nos últimos 50 anos, verificou-se uma mudança péssima, no sentido de se investir na habitação própria. Em 1960, mais de 60% das pessoas viviam em casas arrendadas e em 2012 são pouco mais de 20%”, exemplificou.

Para Vítor Reis, “para promover a reabilitação urbana é preciso apostar no mercado de arrendamento e não promover a habitação própria”. O problema é que a maioria das pessoas parece querer alimentar o sonho de querer viver numa casa que seja sua. “Há dias ouvi um jovem dizer que valia mais a pena pedir dinheiro emprestado ao banco para comprar casa que arrendar uma, porque a prestação está mais baixa. Então pergunto: E quem paga depois o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)? E o condomínio?”.

Já Menezes Leitão, presidente da direção da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), vais mais longe nas críticas. “Para apostar na reabilitação urbana é preciso que haja investimento”, argumentou, salientando que o Regime Excecional de Reabilitação Urbana (RERU), que entrou em vigor há um ano, “devia ser definitivo e não temporário [tem a duração de sete anos]”. 

Uma ideia, de resto, que Ricardo Pedrosa Gomes, vice-presidente da Confederação Portuguesa da Construção e Imobiliário (CPCI), e Fernando Silva, Presidente do Instituto Nacional da Construção e Imobiliário (INCI), desvalorizaram, preferindo enaltecer os pontos positivos diploma. Fernando Silva adiantou, ainda assim, que o RERU deverá ser definitivo, já que o período transitório em causa tem como objetivo testar o próprio diploma.   

Programa reabilitar para arrendar com novidades em breve

No final do ano passado, o secretário de Estado do Ordenamento do Território,Miguel de Castro Neto, anunciou, em entrevista ao idealista/news, que a estratégia do Governo para promover a reabilitação urbana e incentivar o investimento dos privados passa por um quadro legislativo mais ágil e fácil, a par de um pacote financeiro de 1,7 mil milhões de euros.

“Trabalhámos em sede do Portugal 2020 para conseguirmos apoiar em termos financeiros também os privados para fazerem mais operações de reabilitação urbana, além do apoio que já se dava ao setor público (…). Este pacote financeiro vai estar disponível para poder ser utilizado por particulares ou por empresas”, disse. 

Mais recentemente, o ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia.Jorge Moreira da Silva, adiantou, em entrevista ao Jornal de Negócios, que o Executivo está apostado em “continuar o desenvolvimento do mercado do arrendamento”, e que uma das vias para isso “é o Programa Reabilitar para Arrendar em imóveis privados, desde que sejam colocados no mercado para arrendamento”.

De acordo com o governante, o programa arranca com uma disponibilidade de 50 milhões de euros “e já está desenhado”, faltando apenas afinar “alguns formalismos”. 

Vitór Reis, quando questionado sobre este tema, prometeu novidades para breve. “O Programa Reabilitar para Arrendar não está ainda concluído, mas estará em breve”, disse, durante a conferência, salientando que “com o Portugal 2020 vai haver pela primeira vez financiamento para a reabilitação urbana”. 

“2015 é um verdadeiro teste para o mercado de arrendamento”

Ricardo Guimarães, diretor da revista Confidencial Imobiliário, que também marcou presença no evento, não tem dúvidas: “2015 é um verdadeiro teste ao mercado de arrendamento” em Portugal.

Segundo o responsável, o entrave ao arrendamento é mesmo o facto de os bancos estarem de novo mais disponíveis para o crédito à habitação. Os preços dos imóveis subiram 1,2% em 2014, o que aconteceu pela primeira vez desde 2007.

“Os spreads médios no crédito à habitação desceram de 3,7% para 2,9% em 2013. Agora fala-se que os spreads estão abaixo de 2%, mas atenção porque é só para alguns clientes”, revelou. 

Para Ricardo Guimarães, “a taxa média de juros no crédito à habitação ronda os 3%, somando a taxa Euribor e os spreads”, sendo que os empréstimos para a compra de casa subiram “20% entre a primeira e a segunda metade do ano passado”. “Fala-se de reabilitação e arrendamento, mas o mercado está do lado do crédito à habitação”, alertou.

Fonte: Idealista

Reabilitar e Arrendar

Os proprietários vão ter acesso a uma linha de financiamento, contratada com o Banco Europeu de Investimento (BEI) para realizarem obras de reabilitação nos seus imóveis. Beneficiarão de taxas de juro reduzidas e a única condição é que, enquanto decorra o reembolso dos valores, os prédios terão de ser colocados no mercado do arrendamento e de praticar renda condicionada. A garantia dada às construtoras é que o novo financiamento estará no terreno no início do segundo trimestre de 2015.

O Governo está apostado em "continuar o desenvolvimento do mercado do arrendamento" e uma das vias para isso "é o programaReabilitar para Arrendar em imóveis privados, desde que sejam colocados no mercado para arrendamento", disse ao Negócios o ministro do Ambiente, Ordenamento do Território e Energia. Jorge Moreira da Silva, numa conversa sobre o mercado do arrendamento, explicou também que o programa arranca com uma disponibilidade de 50 milhões de euros "e já está desenhado", faltando apenas afinar "alguns formalismos".

Os 50 milhões iniciais, "depois de serem gastos, poderão dar origem a novas tranches idênticas", revela Reis Campos, presidente da Confederação da Construção e do Imobiliário. "São valores reduzidos se tivermos em consideração as necessidades de reabilitação urbana que estão identificadas, mas são, naturalmente, muito bem vindos", afirma Reis Campos.

Os municípios beneficiam de um programa semelhante desde 2013, mas os proprietários privados ficaram sempre excluídos, apesar de essa ser uma das 52 medidas incluídas no compromisso assinado entre o Governo e os empresários da construção em Março de 2013.  O programa só agora sairá do papel e Reis Campos tem a indicação de que tal acontecerá em Abril. Oficialmente, Moreira da Silva não se compromete com prazos, mas adianta que está "para breve".

O modelo de financiamento deverá ser muito simplificado, abrangendo imóveis em qualquer ponto do país, adianta Reis Campos. O prazo de reembolso "deverá ser da ordem dos 15 anos e o investimento privado será financiado em 80%", ou seja, os proprietários terão sempre de entrar com uma fatia de 20% do total do investimento que terão de conseguir por outras vias. As taxas de juro do empréstimo via BEI não estão ainda totalmente fechadas.

À partida, nada impede os proprietários de amortizar o financiamento antes dos 15 anos, admite Reis Campos. No entanto, e, pelo menos enquanto essa conta não ficar fechada, os imóveis que beneficiaram da reabilitação através deste programa terão de praticar uma renda condicionada. O Governo reviu recentemente a legislação que regula as rendas condicionadas. Na prática, a negociação darenda é livre, mas não pode ultrapassar um limite fixado em função do valor patrimonial do imóvel.

Fonte: Sabado